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市场新闻

2016年市场的开端是(······紧锣密鼓)

2016年市场的开端是(······紧锣密鼓)    

5/3/2016

代理故意报低价是欺骗行为,我们完全支持CAV和政府的努力

墨尔本近郊数据

竞标人数 2.4  拍卖水平 150  清盘率78

竞标人数  零竞标者  1位竞标者  2/3位竞标者  4位以上竞标者

2.4        13%       13%        45%           29%

James市场总结

2016年市场的开端是······紧锣密鼓······涌入······强劲的······震惊。毫无疑问没有什么其他方法来确切描述。我们已经经历了连续三个大型的周末拍卖了。今天事实上是一个超级星期六,市场已经说明了。

2016年一开始就非常强劲。2016年和2015年仅有的区别就是市场上的房屋数量(2016年要少些)和激烈程度(同2015年暴涨, 失控相比,2016年表现强劲)。

我们James买方代理这个月目前为止做了很多事情,我们今天又买了.但恰恰是我们没有买成或没有买的房子揭示了墨尔本近郊房屋市场的真实情况。

34 Bell Street Hawthorn(Steve Burke and Tony Doh)

* 在Hawthorn好的单面房(James房屋评估655)

* 中介保守的报价是$1,300,000澳元。

* 我们为我们的投资者的估价在$1,600,000澳元左右,我们经过对该地区近期交易仔细的调查,给出了$1,518,000到$1,718,000这样一个区间。

* 开标价为$1,500,000并且到达了可以销售的价位, 另三位强劲的竞标者把卖价推到了$1,720,000. 为了一个单面房在$1,500,000后出现了井喷式的竞标.

* 正好在我们估价的高位。

* 如果竞标以那位代理的报价$1,300,000开始,那我相信你会看到6位或7位竞标者。

* 注意:代理报价没有问题——他们有竞标者在那里并且一开始出到了可以销售的价位。

* 信息一:34 Bell Street告诉我们Hawthorn的单面房在市场上有相当大的深度。

* 信息二:买家并不是单一通过James买方代理同中介打交道,而是不断地同那些落标的竞争者打交道。要成功,让我们回头看看我们去年这个时候在拍卖会外的策略吧。

5 Nelson Street (Julian Augustini 和 Romana Preston)

* 非常高的质地,单层,装修过,木板,Sandringham B级街道, 中等大小的地块特定年代的房屋(James房屋评估727)。

* 代理报价$2,200,000到$2,300,000

* 开拍$2,400,000着实吓到了众人,使得拍卖停顿了一会,这才使买家有了喘息的机会。

* 而这种失去意识只是短暂的,因为有另5位(是的5位)举起他们的手直至$2,655,000。我们的出价上限是$2,725,000。对于一个在Sandringham低于中等地段,高于中等的单层木板房在出价$2,400,000后出现了竞标者井喷现象。

* 在过去的两周里我们在67 Mills看到6位竞标者把价格抬到了$2,790,000,在Edward St有4位竞标者把价格抬到超过了$2,600,000, 今天这里有6位竞标者(应该有十几位预算超过$2,000,000)——因此现在在海湾区中部,家庭住房是很有深度的。

* 注意:代理报价没有错——他们有竞标者在那里,第二次出标后就房屋就达到了可以销售的价位。

* 信息一:当你想在Sandringham/Hampton买一幢$2,500,000左右的A级的房子,你可能有十几位竞标者(请参阅受伤的落标者文章)在看着你,5 Nelson St告诉我们市场上高质量的房子是有相当深度的。

* 信息二:买家并不是单一通过James买方代理同中介打交道,而是不断地同那些落标的竞争者打交道。要成功,让我们回头看看我们去年这个时候在拍卖会外的策略吧。

2016年市场启动——100场拍卖证实!

我们承诺你3个星期有100场拍卖会并且我们为此花费了很多,我们已经提供了确切的市场报告。

今天James竞标者指数在相当大的拍卖数量上以及全年竞标者最均匀时又强势地达到了每场拍卖2.4人,今天70%的拍卖有2到4位竞标者,清盘率是78%,三周平均数达到了历史高度。

你能告诉我们上述数据还不清晰和没有说服力吗?

各级别的几乎所有房产市场(现在)都非常强劲——就是那么简单。

只有C级(差的PPP’S)表现不怎么样。这几乎总是卖方的意愿同市场的意愿上就PPP公式中价格方面有某种关系。是的,一个房屋光在价格方面也可能是C级的。

请注意,过高报价的拍卖流拍后,并不是几天后就能很容易象去年那样处理掉。

下一个大的市场测试是五月份, 由于复活节,学校假期以及Anzac日的影响,在我们下一次的市场预测之前我们还可以好好地睡几觉。销售代理期待大量的房产入市,历史上五月份通常是这样.

谁知道?股市上男生女生持续不断的声音很可能会影响市场的心态,但现在还没有。

我们最后要说的是尽管外界噪声,2016年墨尔本近郊市场的开端还是很强劲的。

我们使用的指标——简单的供求衡量,比如James竞标者指数——显示目前情况至少可能延续至五月份。五月以后呢?谁真正知道呢?

下周由于劳动节长周末所以没有James市场新闻。

较大拍卖

, 12 Barnato Grove (Michael Armstrong) –成交, $6,740,000, 4位竞拍者
, 4 Kerferd Road (Rob Vickers-Willis) –成交, $4,680,000, 2位竞拍者
, 5 Maleela Avenue (Sam Wilkinson) –成交, $3,805,000, 3位竞拍者
热门拍卖

Sandringham, 5 Nelson Street (Julian Augustini) –成交, $2,655,000, 7位竞拍者
St Kilda, 80 Wellington Street (Martin Fox) –成交, $3,300,000, 6位竞拍者
, 6 Queen Street (Campbell Ward) –成交, $2,375,000, 5位竞拍者
大的流拍

Toorak, 12 Scotsburn Grove –流拍, $4,500,000, 0位竞拍者

 

Balwyn North, 33 Madden Street –流拍, $2,650,000, 3位竞拍者

 

, 56 Page Street –流拍, $2,150,000, 2位竞拍者

 

拍卖概括

Bayside

Brighton East, 4 Roseberry Avenue (Halli Moore) – 拍卖后成交, (价格高于$1,675,000), 3位竞拍者
Hampton, 52 Linacre Road (Bert Geraerts) –拍卖后成交, $2,750,000, 1位竞拍者
Hampton, 42 May Street (Robin Parker) –成交, $1,535,000, 4位竞拍者
Sandringham, 5 Nelson Street (Julian Augustini) –成交, $2,655,000, 7位竞拍者
Sandringham, 37 Bamfield Street (James Paynter) – Unde成交, $1,860,000, 2位竞拍者
Sandringham, 17 Heath Street (Steve Tickell) –流拍, $1,725,000, 0位竞拍者
Sandringham, 11 Cowper Street (Steve Tickell) –拍卖后成交, (价格高于$2,500,000), 3位竞拍者
Boroondara

Balwyn, 4 Boston Road (Jellis Craig) –拍卖前成交, (价格未公开).

 

Balwyn, 5 Maleela Avenue (Sam Wilkinson) –成交, $3,805,000, 3位竞拍者
Balwyn North, 33 Madden Street (Simon Lord) –流拍, $2,650,000, 3位竞拍者.
Camberwell, 7 Kingfield Court (Patrick Dennis)– 流拍, $1,560,000, 1位竞拍者
, 83 Warburton Road (Steve Abbott) –流拍, $2,100,000, 0位竞拍者
Canterbury, 4A Rubens Grove (Steve Abbott) –成交, $2,300,000, 2位竞拍者
, 54 Hortense Street (Karl Fitch)– 拍卖后成交, (价格未公开$1,550,000), 1位竞拍者
Glen Iris, 3 Watson Street (Doug McLauchlan) –成交, $2,030,000, 4位竞拍者
Hawthorn East, 4 Havelock Road (Brad Cooper) –拍卖后成交, (价格高于$3,210,000), 2位竞拍者
Hawthorn, 85 Berkeley Street (Richard Earle) –流拍, $3,250,000, 0位竞拍者
Hawthorn East, 12 Mowbray Street (Scott Patterson) –成交, $3,000,000, 4位竞拍者
Hawthorn, Bell Street (Steve Burke) –成交, $1,720,000, 4位竞拍者
, 40 Sackville Street () –拍卖前成交, (价格在$3,500,000区间).

 

Surrey Hills, 6 Queen Street (Campbell Ward) –成交, $2,375,000, 5位竞拍者
Glen Eira

Caulfield North, 12 Pental Road (Bill Stavrakis) –拍卖后成交, (价格高于$3,550,000), 2位竞拍者
Port Phillip

Albert Park, 56 Page Street (Greg Hocking Holdsworth) –流拍, $2,150,000, 2位竞拍者
Elwood, 24 Selwyn Avenue (Adam Guest) –拍卖后成交, $2,200,000, 2位竞拍者
St Kilda, 80 Wellington Street (Martin Fox) – $3,300,000, 6位竞拍者
St Kilda West, 5A Longmore (Oliver Bruce) –拍卖后成交, $2,320,000, 3位竞拍者
Stonnington  

Armadale, 12 Barnato Grove (Michael Armstrong) –成交, $6,740,000, 4位竞拍者
Glen Iris, 10 York Road (Maurice DiMarzio) –拍卖后成交, $1,350,000, 3位竞拍者.
Malvern East, 3 Manning Road (Damian O’Sullivan) –成交, $3,362,500, 4位竞拍者
Malvern East, 44 Washington Avenue () –拍卖后成交, $1,860,000, 1位竞拍者
Malvern East, 4 Kerferd Road (Rob Vickers-Willis) –成交, $4,680,000, 2位竞拍者
South Yarra, 31d Motherwell Street (Marshall White) –拍卖前成交, (价格高于$2,000,000).

 

Toorak, 12 Scotsburn Grove (Gerald Delany) –流拍, $4,500,000, 0位竞拍者
Richmond, 45 Abinger Street (Andrew Gibbons) –流拍, $1,520,000, 3位竞拍者
公寓房

公寓房从钱上来讲是灾难——但居住是很棒的。

在James我们买了很多公寓房,而很多公寓房我们又没有买。

你好!我的名字是Craig Whitten, 过去我是一个销售代理,也是一名合格的评估师——现在我是一个James买方代理。

在James当我们从事为客户购买公寓房时,简单可概括为我们的客户希望做出一个好的决定和得到一个好的公寓房的结果。

有一些公寓真的不错,但有一些也很烂.

因此你怎样才能很好地买一个好的公寓房呢?

让我们从头开始吧!

你为什么要买公寓房,你也许现在正在考虑。

你对这个问题的回答将分成两大类——感情上的和财务上的。

让我们首先从财务上的原因开始。

在一些公寓房的购买者中对钱这个话题有很多困惑,似乎每个角落都有项目,市场上的很多产品都被描述成值得投资的房产,而大多数是通过第三层营销方式和投资讲座方式推销的,总的来说,这就是公寓房购买者的开始,在他们眼中呈现的折旧清单和建议的税收节省,而对买楼花的购买者就更复杂,他们认为在印花税上节省了很多,但是实际上他们对新房子一开始就付了高昂的价格,他们相信同样有好的机会让资本增值。

财务上的现实是当房产在2年、3年、5年以后评估时比最初购买时的价格大幅缩水!信不信由你,这在当今的市场上是相当普遍的(而且15年来一直这样)。这是当初的购买者要吞下的苦药,尤其是当他想买另一处房产,投资或其它时。

对很对公寓房来讲,现实是房产将永远不会像你购买那天那样好。

问题:买楼花就像你到车行去买一辆新车——它绝不会像你成为所有者之前的那样好或那样值钱。

解决方案:请找象James买方代理那样的独立的专业人士帮助你选择合适的公寓房或做出合适的投资选择。

请注意,如果我们打算购买一个作为投资目的的公寓房时,我们只买一种,就是不要那种有你的“财务顾问”提供的仅仅是包装的很漂亮的介绍情况的精美的小册子的公寓房。在墨尔本市内和近郊那种现代、中等和高密度开发的公寓很普遍,造成的结果就是价格特别敏感,一旦经济状况衰退或很多类似的房产同时入市,价格在$800,000——$10,000,000所有级别公寓房的价值都会受到不利的影响。

那么你怎样才能确信可以买一个财务上很划算的公寓房?怎样你才能增加避开陷阱的概率?当我们为客户购买公寓房时要寻找什么样的呢?

下面是来自James 买方代理的公寓房的50个检查点中的部分关键点:

  • 开发商的信誉是否好,产品是否有好的标准,(参观其他已完工的项目来感觉他们的总体风格和式样,观看建筑材料的质量,比如窗户是否是双层玻璃)。
  • 公寓房的尺寸是否合适?
  • 楼面布局和功能如何?
  • 是否有宽敞的空间,比如阳台或院子。
  • 比如停车位——式样和尺寸,市场更倾向于底层室内停车位,胜于叠式存车系统。
  • 注意公寓房的朝向,利用自然光。
  • 天花板高度
  • 电梯的质量。
  • 地段、地段、地段.公寓房市场同其他所有房地产投资追随一样的法则,地段和视野是重要的价值驱动器,这同其他资产类别是一样的。如果为了投资的目的,房产当然需要方便接近学校、商店、交通和便利设施,你还需要考虑居住成本,比如物业管理费或偿债基金,以确信这些因素都在你的总体数目之中。
  • 而最重要的是······?(这是使公寓房赚钱的关键问题)。

问题:好的公寓房和差的公寓房的购买特点。

解决方案:找象James买方代理那样的独立的专业人士帮助。

随着中等和高密度公寓房开发的过剩,墨尔本到处充塞着销售的广告,由于激烈的竞争价格也特别敏感。

同样值得记住的是供应链包括那些将要呈现的类似的新的公寓房和那些计划在不久的将来推向市场的,这种供应增加在今后将进一步影响此类房产的价值和市场销售。

所以重要的是要考虑买那些出众的和经得起时间考验的房产。购买公寓房的法则同购买其他房地产的法则总体上是一样的。一些人忘记了这一点,购买公寓房我们需要运用同样的法则,只是资产类别不同,基本的原则是相同的。

问题:公寓房供应过剩意味着仔细的选择在当下比什么都更最重要。着适用于我们操作的所有价格层次直至千万澳元级。

解决方案:找象James买方代理这样的稀少的独立的,专业人士帮助。

仍然是财务问题,当谈到公寓房的尺寸,会有很多困惑,公寓房的尺寸是很重要的考虑因素,一些开发商对公寓房采用的尺寸是按澳大利亚房地产委员会规定的,从共用墙的中心点起算的,而另一些采用的尺寸是按照澳大利亚房地产研究所制定的,以净居住面积,从公用墙的内墙起算的,不包括阳台,车位等等。

这意味着公寓房的实际尺寸要比购买者认为他们可以得到的要小得多,作为评估师,我们通常发现开发商的蓝图和营销材料所说明的房产居住面积要大于我们实际测量的面积。因为他们采用了澳大利亚房地产委员会的指导原则。因此很重要问一下开发商是怎样计算公寓房面积的。至少你可以知道哦你到底买的是什么样的, 然后可以做出一个了解情况的决定!

净居住面积同建筑面积相比有可能要小4-6%,当我们讨论每平方米$7,000或$8,000或$9,000的房子时,这就转化成了一大笔澳元的价值, 你也许就白白扔掉了!

问题:公寓房的面积测算是一个大问题。

解决方案:找James买方代理这样的独立的,专业人士来安排测量。

如果你要购买公寓房,你一是要记住一些基本的原则使之贯穿于你的决策过程——财务上的考虑。

如果你正在考虑购买公寓房,你一定希望就此类话题进行无义务的讨论,请随时打电话0477 776 138同我直接联系,我会帮你理清思路,并且特别尊重你的情感需求,进行房产搜索,并且寻找市场外的房源,等等。

Craig Whitten 0477 776 138——执照评估师

James——买方代理

 

 

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