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市场新闻

市场已经启动,就像消防车而不像运货卡车

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, 13 Smith Road (Walter Dodlich) – Under the Hammer $2,177,000, 6 bidders

 

9 Victoria Avenue, () $4,110,000交易成功 – 4位竞拍者 – 超过保留价$610,000

竞拍人数 3  0位竞拍者 16%  1位竞拍者 0%  2/3位竞拍者 48%  4位以上竞拍者 36%

James市场总结

截止到今晚6点,墨尔本晚冬市场表现的很强劲,James百万以上房产清盘率为88%,并且在我们观测或参加的25场拍卖中,每场平均有高达3位竞拍者。

近郊市场正迅速脱颖而出 – 部分原因是由于缺少新上市的独栋家庭住房数量。

然而,这并不完全是由于缺少新上市的房产,(我去了Alastair Craige 在87 Rowell Street, Camberwell的公开展示房,他确认新的存量下降了25%),与冬季休假前强势领头的当地市场相反,现在亚洲人市场又出现了,而且还并未到此为止。平均3位竞标者,所有拍卖房产中1/3的好房产出现的井喷现象是一个大新闻——即使发生在存量低的情况下。

当我们说亚洲人市场明显回归,是指它原本的基地,墨尔本市场的发动机——Boroondara的高端市场(Kew, , Canterbury和周围)。

是的,我们是一个多元文化的城市,因此我们无法来确定每一个来参加拍卖人的国籍,因此我们所说的是,在此时此地我们正看到更多强有力的竞标来自有亚洲背景的购房者——要比我们在去年下半年和今年上半年看到的多。

事实正像我们在Boroondara的专家Simone Clarke 和 Matthew Quinn 所报道的那样。

8 Moonbria Kew (Andrew Macmillan) – 5 位竞标者 (3 位有亚洲背景) – $3,075,000上市, 成交$3,825,000. 比保留价高了$750,000.

9 Victoria Canterbury (Rebecca Edwards) – 4位竞标者 (3位有亚洲背景) –$3,500,000上市, 成交$4,110,000. 比保留价高了$610,000 正像Simone 说的,太高了,哇!!!

63 Leura Grove, Hawthorn East (James Tostevin) – 5位竞标者 (3位有亚洲背景) – 在$2,610,000的价位被放到了市场上, 最终成交于$2,820,000. 比前两个慢了一点,但也得到了比保留价高出$210,000 的期望结果。

我们并不认为所有的保留价过低或过高,因为没人确定亚洲人市场还在那里,就像2015年那样强劲。

上述3个井喷的竞标都很强势,没有一个是 $1,000, $1,000 一点一点加的,大多数竞标都很有进攻性,请阅读james拍卖报道来了解更多细节。

这种现象能维持多久?

从短期来看,谁知道,尽管外国投资审查委员会审查更严,印花税更高,银行贷款限制更严,亚洲人市场似乎已经适应了这些。亚洲人市场感觉上像是在复兴,或是重塑,并在千禧年里保持在市场中最具影响力。但对于一个新的,几乎过去的冬季市场(仍然非常冷)来讲还早。

我们仍然没有看到那种像一些经济学家一直在说的,有背于简单的长期的供求关系法则,有关墨尔本近郊市场长期房价的现象出现。当然,短期里房价会涨会跌,但从长期来看,人口在增长(需求),而墨尔本近郊的房源在减少(供给),这就意味着价格会……当然,大的变化也可能发生,但负面论点认为它会出现,我们还没有看到证据,所以我们认为它不会出现,除非有证据表明(从长期看)。

2016年下半年市场启动像消防车那样而不像运货卡车。

在有很好的房产的竞拍中我们持续被击败,我们的客户没有雄厚的财力,因此,我们在继续想办法并且做一些侧面工作。

我们现在通过场外交易买到的房子要多于拍卖场上成交的,我们为客户就拍卖房屋寻找更多的解决办法,而不仅是通过当天的竞标成交。

如果你是一个正在挣扎的购房者,或许重新阅读我们先前的段落。解决方法是有的。

我们对客户的增值服务不是仅仅站在别人面前,然后和其他四人在拍卖会上举举手。

你需要策略才能买得好。

如果你已经有了房子,我是否能鼓励你考虑一下让你的孩子在附近几个区居住,而不是在十几年或二十几年后在更远的地方。我们现在可以帮助你买到额外合适的房子。

下面我们继续我们场外交易系列三部分中的第二部分。

大的拍卖

Canterbury, 9 Victoria Avenue (Scott Patterson) – $4,110,000成交,4位竞拍者

Kew, 8 Moonbria Avenue (Andrew Macmillan) –$3,825,000成交,5位竞拍者

, 12 Robinson Street (John Bongiorno) –$3,160,000成交,3位竞拍者

激烈的拍卖

, 38 Macgregor () –$1,837,000成交,7位竞拍者

, 1A Mair Street (David Hart) –$2,600,000成交,7位竞拍者

Hawthorn East, 63 Leura Grove (James Tostevin) –$2,820,000成交,5位竞拍者

大的流拍

, 35 Motherwell Street (Andrew Hayne) –$3,250,000流拍,2位竞拍者

Brighton, 60 Hailifax Street (David Hart) –$3,100,000流拍,0位竞拍者

Brighton, 1 Laburnum Court (John Clarkson) –$3,050,000流拍,2位竞拍者

欢迎来到场外交易系列三部分的第二部分

上周我们介绍了什么是场外交易,

这周我们关注:

  1. 同代理打交道
  2. 有限的信息

你同卖方代理的关系,以及你如何处理,这是你能否在场外交易中成功购买的关键因素。

首先,很多房子并未挂牌销售——它们仅仅就是房子。提醒看一下James 场外交易测试!看一看是否可以场外交易或它仅是一栋房子。

  1. 代理先生,你是否有权销售房产?
  2. 请问要价是多少?
  3. 我将怎样进入?
  4. 有合同吗?
  5. 卖房子的程序是怎样的,代理先生?

我们James场外交易测试可能不能给你绝对的结果,但它确实能为你做出初步的决定提供一个好的基础。

那么我们假设你看过了房子并通过了James场外交易测试。

你认为你已经通过了营地,下一步可以爬山了。

你的下一站是同卖方代理打交道,或了解卖方代理的立场。

到目前为止,你应该明白卖方代理事实上不是你的朋友并且不是为你工作——他或她是为卖方工作的专业人士。

这并不是说代理不想看到交易达成,或不会对你有什么帮助,或不是一个好人——说到底他或她只是为你展示你喜欢的房屋,并且通过你的评估你可能有买的可能。这里要为代理打3个钩,但他们是为卖方工作的——这里只是给你一些观点。

同代理打交道。

这个代理是否能掌控这笔交易?

你需要关键的内部信息,正确的信息。

是否有多个售房代理在同时公开销售这个房屋?如果你是这方面新手,这对你通常不利。

所以,如果真是这个情况,那么你的代理在知道信息方面排在什么位置?

为什么这是重要的?

好,如果你不是在同有掌控权的代理交谈,你的信息就可能是受限的而且房子可能在你不知情的情况下就被卖掉了;或在你没有获得正确的信息情况下被卖掉(如果你想一想的话,这句话的意思比它字面意味着更多);或事实上这个房子本来就不在卖,虽然你的代理,就是没有实际掌控的那位,真的相信房子在卖。

一些补充,但对信息流来讲是很重要的问题。

是否有其他代理分享佣金,或互相争斗的情况——这些都是信息流中的内部信息。

这里还有另一个问题要应对——你是否从某位有限时代理权的中介处得到信息;但而后另一位代理却有全权代理权?由于通过和没有全权代理权的中介交涉,这就使你处于很不利的位置——是的,这比和错误的代理打交道强——你将被错误的代理锁定——这将极大地降低你购房的机会。

好,让我们从信息流转向代理的影响力。

代理是否有本领影响卖方而使你达成交易(也使卖方)?

任何人都有可能在场外交易购买二百万的房子;我们知道因为我们看到2015年每星期都在顶端争先恐后的亚洲人几乎就要停下来(也许还没有)。

问题是你是否愿意为这种可能付高价钱?如果愿意,那么“低级别的代理”就能摸索着处理你的交易,如果不,“低级别的代理”就不能完成交易——因此你和卖方就不会成交。这里要讲清楚——“低级别的代理”也许在拍卖销售上很有经验,但在场外交易上就不一定了。

如果你想在场外达成双赢交易,你就应该同高素质的,有经验的代理,比如我们在七月份买过房子的代理们Ross Savas, Jeremy Fox, Jock Langley, Adam Cashmore打交道,以及其他的如Marcus Chiminello, John Morrisby, Ian Jackson, Andrew Campbell, Rae Tomlinson, Michael Armstrong, David Wood 等。

这不是买得便宜的问题——而是确实能买下来的问题。这些人不会卖给你便宜的房子——事实上如果你让他们做, 他们会卖给你很贵的房子。

是的,这是一个寻找代理的问题,寻找一个有本领能使卖家在价格上“比不合理稍高一点”——但还在你能承受的水平上,而使得交易达成——如果这是符合买方和卖方利益的话。

对代理,有3个“I”s

  1. 这位代理是否在这栋房子的交易上对你最有利?(Interests)
  2. 他或她的信息流如何?(Information)
  3. 代理是否有足够的影响力?(Influence)

有限的价格和价值信息。

我经常作判断。

不知你是怎样,我会在街上走走并观察一下某个人的裤子长度,并根据我对裤子长度的喜好对那个人的特点做出评估。

在缺乏其他信息的情况下,我已经对那个在人行道上的家伙是否正派还是有潜在威胁做出了判断,只是根据他裤子的长度!

嗯——Mal, 你这个傻瓜,谁会这样做——是的你会。看看你每天基于信息有限所做的判断,有多少次是错的。

在公开的拍卖会上,你有大量的信息能使你评估和确认房子的价格,你可以看多少人出现在房屋展示现场——你可以看谁在竞标,在什么价位上,你会感到气氛。(如果你感知正确的话)这对你在评估价格和竞争者力度上是非常有用的。

在私下的场外交易中,你却没有这种可证实的,——在某种程度上我们也没有——尽管我们通常会比你多一些信息。

这就是,在我们的案例里,专业的同伴之间的互相检验和James谈判团队在助你评估价格和价值方面所起的关键作用。

没有独立的,专业的第二方意见,你完全是在空中独行,没有第二方意见,判断所有东西都根据“裤子的长度”——这对你的生活将是昂贵的。

啊哈你会说,你有代理——事实上他或她是你的灯塔——他是你的第二方意见——她是你默认的专业人士?真的吗?

并不能因为代理五年来每年给你打两次电话就把他当作你的亲密朋友——也不必觉得“亏欠”她什么。

他和她所做的只是专业代理为卖方尽职工作而已……而你是买方。

重复一下,我们的意见,不要仅仅由于他或她同你保持定期的联系,就觉得“亏欠”他或她,你不“亏欠”卖方代理任何东西。我们人类本性趋于对人友好,——但在房地产界,友好通常是最让你花钱的。

“朋友代理”的建议通常是:

*不那么坚定,

*你的费用通常更高,

*总之,差劲的买方和卖方代理关注胜于关心(如果可以脱手的话)。

然而,在没有人可以沟通的情况下,你的卖方代理就成了了你的依靠,你的顾问。

我是否能建议一个不同的顾问——建议一个在场外交易有经验的,专业的买方代理。我们也不是朋友——但是假如我要上法庭,或完成我的交税,或进行心脏手术——同技能,熟练和专业领域相比,友好是第二位的,——在买房屋方面,同取得最好的结果相比,友谊是第二位的,因为经常交易完成后,你的“朋友”就失踪了。

卖方有他的专业代理——你为什么不为自己找一个专业的买方代理或经纪。

好,我们下周再继续。

第三周,我们将从理论转向现实生活中的案例——我们将结合我们七月份交易中,在不同市场区域场外交易中的三个进行讲述。

  1. 我们将谈论心理因素。
  2. 耐心,惧怕和愤怒。
  3. 目标,行程和终点。
  4. 双赢或没有。

等等。

希望你喜欢,如果我们能帮助你购买,请给我们打电话让我们参与——Tel. 9804 3133

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