Market News » Camberwell


Hard to believe we are knee deep into Early Spring!

Hard to believe we are knee deep into Early Spring!
G’day and welcome back to James Market News. Hope you all had a break from the Melbourne winter! My break was with my youngest daughter, Maddie, in the Top End at Fitzroy Crossing, Kakadu and Kooljaman, Cape Leveque. Aboriginal people know a lot more about land and its value than many of us “new migrants”. Hard to believe it’s been [...]
Let’s face a home truth – the elephant in the room – population

Let’s face a home truth – the elephant in the room – population

Ferocious bidding on the right homes – despite this being the largest auction start to a year in Melbourne auction history – the market lapped it up, spat out a few and said ”feed me, feed me, give me more.” At 6.00 pm the James Clearance Rate on Inner Melbourne Homes was close enough to 90% – yep [...]
Making Beautiful Decisions

Making Beautiful Decisions

Beautiful Decisions – Buy/Sell Welcome to our final series for the year – over the next three weeks we will try to highlight just how much is added to your life with beautiful decisions. This final 2016 series is about getting the most out of buying and selling a home via a beautiful decision. We are splitting the series [...]
We’ve got No Trumps today

We’ve got No Trumps today

Its 6.00pm Saturday and the James Clearance rate for $M+ Inner Melbourne is 88% on the 26 Auctions we covered today. James Bidderman, that is, bidders per auction, is 2.8. Super Strong. Big numbers of bought befores and look at the Volcanoes 48%. That means every second auction had 4 or more bidders and how about this; there were 15 bidders [...]
市场已经启动,就像消防车而不像运货卡车

市场已经启动,就像消防车而不像运货卡车

  9 Victoria Avenue, Canterbury (Scott Patterson) $4,110,000交易成功 – 4位竞拍者 – 超过保留价$610,000 竞拍人数 3  0位竞拍者 16%  1位竞拍者 0%  2/3位竞拍者 48%  4位以上竞拍者 36% James市场总结 截止到今晚6点,墨尔本晚冬市场表现的很强劲,James百万以上房产清盘率为88%,并且在我们观测或参加的25场拍卖中,每场平均有高达3位竞拍者。 近郊市场正迅速脱颖而出 – 部分原因是由于缺少新上市的独栋家庭住房数量。 然而,这并不完全是由于缺少新上市的房产,(我去了Alastair Craige 在87 Rowell Street, Camberwell的公开展示房,他确认新的存量下降了25%),与冬季休假前强势领头的当地市场相反,现在亚洲人市场又出现了,而且还并未到此为止。平均3位竞标者,所有拍卖房产中1/3的好房产出现的井喷现象是一个大新闻——即使发生在存量低的情况下。 当我们说亚洲人市场明显回归,是指它原本的基地,墨尔本市场的发动机——Boroondara的高端市场(Kew, Hawthorn, Canterbury和周围)。 是的,我们是一个多元文化的城市,因此我们无法来确定每一个来参加拍卖人的国籍,因此我们所说的是,在此时此地我们正看到更多强有力的竞标来自有亚洲背景的购房者——要比我们在去年下半年和今年上半年看到的多。 事实正像我们在Boroondara的专家Simone Clarke 和 Matthew Quinn 所报道的那样。 8 Moonbria Kew (Andrew Macmillan) – 5 位竞标者 (3 位有亚洲背景) – $3,075,000上市, 成交$3,825,000. 比保留价高了$750,000. 9 Victoria Canterbury (Rebecca Edwards) – 4位竞标者 (3位有亚洲背景) –$3,500,000上市, [...]
2016年市场的开端是(······紧锣密鼓)

2016年市场的开端是(······紧锣密鼓)

2016年市场的开端是(······紧锣密鼓)     5/3/2016 代理故意报低价是欺骗行为,我们完全支持CAV和政府的努力 墨尔本近郊数据 竞标人数 2.4  拍卖水平 150  清盘率78 竞标人数  零竞标者  1位竞标者  2/3位竞标者  4位以上竞标者 2.4        13%       13%        45%           29% James市场总结 2016年市场的开端是······紧锣密鼓······涌入······强劲的······震惊。毫无疑问没有什么其他方法来确切描述。我们已经经历了连续三个大型的周末拍卖了。今天事实上是一个超级星期六,市场已经说明了。 2016年一开始就非常强劲。2016年和2015年仅有的区别就是市场上的房屋数量(2016年要少些)和激烈程度(同2015年暴涨, 失控相比,2016年表现强劲)。 我们James买方代理这个月目前为止做了很多事情,我们今天又买了.但恰恰是我们没有买成或没有买的房子揭示了墨尔本近郊房屋市场的真实情况。 34 Bell Street Hawthorn(Steve Burke and Tony Doh) * 在Hawthorn好的单面房(James房屋评估655) * 中介保守的报价是$1,300,000澳元。 * 我们为我们的投资者的估价在$1,600,000澳元左右,我们经过对该地区近期交易仔细的调查,给出了$1,518,000到$1,718,000这样一个区间。 * 开标价为$1,500,000并且到达了可以销售的价位, 另三位强劲的竞标者把卖价推到了$1,720,000. 为了一个单面房在$1,500,000后出现了井喷式的竞标. * 正好在我们估价的高位。 * 如果竞标以那位代理的报价$1,300,000开始,那我相信你会看到6位或7位竞标者。 * 注意:代理报价没有问题——他们有竞标者在那里并且一开始出到了可以销售的价位。 * 信息一:34 Bell Street告诉我们Hawthorn的单面房在市场上有相当大的深度。 * 信息二:买家并不是单一通过James买方代理同中介打交道,而是不断地同那些落标的竞争者打交道。要成功,让我们回头看看我们去年这个时候在拍卖会外的策略吧。 5 Nelson Street Sandringham (Julian Augustini 和 Romana Preston) * 非常高的质地,单层,装修过,木板,Sandringham B级街道, 中等大小的地块特定年代的房屋(James房屋评估727)。 * 代理报价$2,200,000到$2,300,000 * 开拍$2,400,000着实吓到了众人,使得拍卖停顿了一会,这才使买家有了喘息的机会。 * 而这种失去意识只是短暂的,因为有另5位(是的5位)举起他们的手直至$2,655,000。我们的出价上限是$2,725,000。对于一个在Sandringham低于中等地段,高于中等的单层木板房在出价$2,400,000后出现了竞标者井喷现象。 * 在过去的两周里我们在67 Mills看到6位竞标者把价格抬到了$2,790,000,在Edward St有4位竞标者把价格抬到超过了$2,600,000, 今天这里有6位竞标者(应该有十几位预算超过$2,000,000)——因此现在在海湾区中部,家庭住房是很有深度的。 * 注意:代理报价没有错——他们有竞标者在那里,第二次出标后就房屋就达到了可以销售的价位。 * 信息一:当你想在Sandringham/Hampton买一幢$2,500,000左右的A级的房子,你可能有十几位竞标者(请参阅受伤的落标者文章)在看着你,5 [...]
Balwyn现象– 来自亚洲的国际需求确实有松动的迹象!

Balwyn现象– 来自亚洲的国际需求确实有松动的迹象!

By Mal James 21/11/15 Peter Batrouney 在拍卖后卖出20 Illawarra Road, Balwyn North, 成交价超过 $2,710,000, 1位竞标者 特刊——James对于墨尔本近郊百万元以上房市国际需求的专门报道 今天我们抛开我们对墨尔本拍卖市场的报道而关注墨尔本近郊房产市场国际需求的变化(如果有的话). James竞标者人数,Bayside, Stonnington以及清盘率都放在一边,以便我们能集中精力关注和评估国际需求——为此我们需要到能展示国际——亚洲——中国需求的地方——Balwyn去看看。 我们关注一下30场拍卖中20场来自Balwyn和Balwyn North的拍卖,这意味今天的数字不代表墨尔本整个市场的情况,所以今天让我们忘掉竞标者人数、清盘率作为墨尔本市场精确指标——只是看一看它们真正反映的,Balwyn或亚洲市场。 多年来,我们James买方代理一直指出墨尔本百万澳元以上市场是由国际需求驱动的,特别是由来自澳籍华人和中国公民的中国资金驱动的。我们的房地产不再是一潭封闭的死水,它已经成了一个国际房地产市场。 是的,利率,澳大利亚金融政策以及银行会影响我们的市场,但它们不会像外来资金那样驱动市场,特别是2008年以来,来自亚洲(中国)的资金。 在百万澳元以上房产上最重要集中外来资金的地方是Balwyn. 今年早些时候,我们在James市场新闻的文章中指出,我们觉得Balwyn土地价格上出现的情况对墨尔本高端房地产市场有很大的影响,比Brighton, Hawthorn, 甚至Toorak 都大。 我们仍然这样认为。 Balwyn 现在出现的情况是一个信号,预示着墨尔本其他地方以后(明年)可能出现的情况。Balwyn以及Kew和Glen Waverley的一部分自从2008年以来就成了墨尔本的法宝。 过去在这里首先发生的,后来在墨尔本其他关键区域,如东区和海湾区重演。 在过去的几周里我们看到了在Balwyn和Balwyn North发生的微妙的但是引人注目的变化-因此我们今天调查和分析这个墨尔本国际房产市场的亚洲震源地。 但是,请你在阅读我们提供的以下信息时保持一些平衡。 Balwyn是一个小规模的亚洲需求市场,在2015年9月份的James市场新闻文章中,我们详述了在我们的价值记录中显示最新的100笔价格超过二百万澳元的房屋交易中90笔涉及到中国人,或者说买者有中国姓氏。 目前Balwyn市场的春季房产是充足的,公平地讲市场并不是那样令人兴奋的,因为供应很多——意味需求会广泛扩散,这对竞标强度下跌是有好处的,春季市场显示一些松动通常是正常的,并且是从我/我们由始以来所见到的Balwyn房产价格最大幅度上涨后的下降。(比如2015年2月至6月)。 你下面看到的变化,自九月份以来对我们来说是明显的——仍是在早期——如果报导的限制海外投资法案和中国政府限制外汇流出的做法有改变的话,情况又会重新上升。 然而,没有糖衣——你将看到亚洲国际需求的变化要高于任何季节的变化。 BALWYN – 今天   66 Gordon Street, Balwyn – 拍卖前成交, $4,880,000 (澳籍华人或中国公民竞标者–不确定) (之前成交价$3,300,000, 2009年11月).   107 Winmalee Road, Balwyn –流拍于$2,025,000, 1位竞拍者 (澳籍华人或中国公民竞标者– 0) (之前成交价$751,000, 2002年9月). 在107 Winmalee Road, Balwyn, 在非常宽的路上竞拍现场人数较少   4 Clapham Street, Balwyn – 成交, $1,473,000, 3位竞拍者. (澳籍华人或中国公民竞标者– 1) (之前成交价$901,000, 2007年8月). 很开心,雨过天晴,60人左右的人在拍卖现场4 Clapham Street, Balwyn.   9 Kaleno View, Balwyn –拍卖后成交, $1,588,000, 3位竞拍者. (澳籍华人或中国公民竞标者– 2) (之前成交价$1,250,000, [...]
Balwyn Calling – International Asian Demand showing the real signs of easing!

Balwyn Calling – International Asian Demand showing the real signs of easing!

Special Edition – James International Demand Report for Inner Melbourne $M+ housing Today we have ditched our across Melbourne auction coverage and focused on assessing the change (if any) to International Demand within the Melbourne Property Market. James Bidderman, Bayside, Stonnington and clearance rates have been sidelined, so as we could focus almost all our resources on assessing [...]
简而言之,今天超级星期六市场有点牵强。

简而言之,今天超级星期六市场有点牵强。

这是个概括,一个超级星期六的概括。John Morrisby就 40 Britten, Glen Iris 达成了交易,成交价$2,415,000 有3位竞标者。 墨尔本近郊数据 竞标人数 2 拍卖水平 245 清盘率74 竞标人数 零竞标者 1位竞标者 2/3位竞标者 4位以上竞标者 2      19%       19%       46%           16% 我们今天主要着重于关注高端房产,因为它是金矿中的黄宝石。如果市场有变化的话, 你将最早在高端领域看到,因为目前的市场是一个受高端房产驱动的市场。从传统上来讲,高端领域房产价格最容易受到影响,因此能很好反映情况。 今天我们报导的38场拍卖中有33场是超过二百万澳元的,并且其中近乎一半超过三百万澳元。你可能认为以下一些评论也许比较中立——我们不是——我们报导我们所看到的.我们看到一些变化,但是我们知道今天是一个超级星期六,而且我们集中关注的是一个传统的最少竞标者参与的部分——墨尔本高端领域中的高端,市场仍然相对强劲。 James 市场总结 每年这个周末是对春季市场的一个测试;因此我们今天把拍卖记录员派到各种不同的拍卖现场,从而来确认或否决拍卖现场到底在发生什么,并且墨尔本近郊百万澳元以上房地产市场是怎样的。 简而言之,今天的市场有点牵强,它没有像过去那样消化吞食上市房产,没有像今年五月份那样。 然而总体来说,我们觉得市场仍然是强劲的,只是没有像五月份那样强。 在上周你可以感觉到媒体评论,麦考利(Macquarie)和Westpac对一些范围有影响—— B级和C级房产。 即使上周末的市场统计数据也表明竞标者人数是强的,平均在5位左右,清盘率在80%,所有这些都基于大量的房产。今天处于2位边界线,清盘率也是在边界线上,我们这里所说的边界线是指市场强和正常之间的边界,而不是指市场坚挺和虚弱之间的边界。 和我们交谈过的中介报告说买者对公开房屋展示的兴趣和买者急切性有所下降,这是同中春的市场,同几个月之前的五月份市场相比较而言的,至于中介,他们的意见我们还是尊重的,他们仍然觉得市场是有支撑力的,只是力量没有像冬季前的白热化市场那样强,这点我们同意。 我们是否认为本周市场同上一周市场一样强——不。当1位竞标者人数和2到3位竞标者人数的拍卖百分比保持不动,而井喷的竞标者人数却急剧下跌,并且零竞标者情况在增加。 我们是否认为本周的市场同五月的市场一样热——不,我们认为自早春以来,我们已经确认过数次了。 我们是否认为市场正在下跌——也许,但是我们认为我们最好押宝押在市场在趋于平稳。 从一些历史角度来看: 这是一个巨大的周末,下面是James过去五年超级星期六的标题。 2015:简言之,今天的超级星期六市场有点牵强:清盘率74%,竞标人数2.0 2014:今天对买者来说非常艰难(就像预期的那样):清盘率77%,竞标人数2.1 市场在2015年初的变化速度从高速到超音速。 2013:超级,超级星期六!清盘率73%,竞标人数2.3市场继续在上升。 2012:市场在变坏还是在变好?我们认为是在变好!清盘率71%,竞标人数1.8. 市场在当月转向,并在后六个月上升,事实上一直升到现在。 2011:超级星期六:有些变好,大多数变坏:清盘率43%,竞标人数1.3. 市场在后六个月下降。 2010:这个超级星期六发生了什么?清盘率55%,竞标人数1.3. 市场在之后六个月下降,这确实是2010后期,2011和2012早期的非常平均走势的 开始。   那么总的来讲,2015的超级星期六对我们来讲意味什么? 市场的闲聊正在对市场增长的速度产生抑制作用。 虽然同过去的几个周末相比,今天的数字是下降的,那很可能只是由于市场上房产数量太大的缘故以及我们片面的只针对高端房产进行报导.对我们来讲任何的市场转向,尚未定论,但是我们承认在上一周出现了一些松缓的气氛。 通过与三个在上升市场的超级星期六相比(2012年10月到现在)这个周末的结果仍在同样的数值范围之内.就竞标者人数和清盘率而言,今天的结果仍然是我们称之为强势的市场。   毫无疑问,在高端领域出现了更多的流拍,这在市场变化过程中是正常现象,是的,市场可能在变化。这在市场存量激增的情况下也是正常的,是的,很可能是市场提供量的关系。我们根据今天所看到的还不能排除其中任何一种情况.当墨尔本市场发生变化时,它存在两种节奏——A级的(好的PPP好的价格,房子和位置)继续闪耀,B级的显示出了混合的结果,而C级的(差的价格,房子和位置)简单来讲卖不掉。这种情况现在正在发生,因为有些卖家把他们的价格目标定得越来越高,而买家的目标已开始平稳,甚至下跌。   是否墨尔本近郊市场已经发生改变? 可能,我们的意见是上周市场在自信上确实受到了新的创伤,但如果说这将产生比自信心受到更严重的情况还是为时过早,因此,我们将等到11月份再来确认这周是否是: * 短暂的停顿 * 水平矫正 * 或是游戏改变 十一月份三个星期的竞标者人数连同清盘率无论如何将告诉我们答案。 大的拍卖 11 Hilda Crescent, Hawthorn (Sam Wilkinson, Kay & Burton), 成交, $6,030,000, 3位竞拍者 26 Thanet Street, Malvern (Justin Long, Marshall White), 成交, $5,105,000, 2位竞拍者 9 Scotsburn Street, Hawthorn (Antony Woodley, Marshall White), 成交, [...]
The Rise of the Duck

The Rise of the Duck

Hey, just when you started to think it was getting boring – you may, just may be in for a surprise over the next few weeks. So what happened this week? 1. Some buyers were still getting smashed by a strong Bidderman on the A-graders (Price, Property or Position) 2. Some buyers paid big numbers on some pass-ins – surely not [...]
为年轻购房者的解决方案——冬季重要专题

为年轻购房者的解决方案——冬季重要专题

 6月20日星期六下午6:00——中期报告  * 新上市的新房数量正在逐步减少,因为大多数好的经纪人开始进入学校寒假的休息阶段,下周将是入春前的最后一次主要拍卖周。  在大量新的质量好的房子进入早春市场之前,任何市场变化的数据都没有什么意义。  到目前为止今年的总结很简单:就像我们在房地产业长期的从业者所看到的那样,房产市场等同或强于任何其它时段的市场。  在东区和海湾区,海外购房者是主要的推动力—他们呈爆发和持续的态势。  那些有大地块的房子以及没房子或房子可即推掉的大地块,价格在圣诞节期间上涨了10%,其中有些从二月份到现在又上涨了10%,是的,部分都涨了20%了。  这些“20%“上涨所产生的影响是巨大和深远的。我们看到越来越多原本接近百万房产的地区现在卖价都超过了百万,因为一些东区和海湾区的竞标失败者由于价格原因已经把他们的眼光转移出了他们原本希望的传统区域。由于受那些失败竞标者涌入的影响,那些对海外购买者没有吸引力的房产的价格也有了巨大的上涨,——也就是,那些当地没能力购买大地块房产的人被迫参与较小地块房屋的竞争。墨尔本近郊在价格,房产,位子这三点上,在2015年早期有了长远和深度的结构性变化,并且自1970以来达到了新的高度。自2009年FIRB法案(限制海外投资者)和FIRB法案修正案以来,海外购买和影响还在继续加速。墨尔本现在确确实实成了一个国际购买市场。  泡沫?嗯,吃不准是不是由于上述原因(移民)。当然,在某些阶段这种强度会有所减轻,但只有移民,税/养老金购买法,或利率有巨大变化的话,这种强度才会大幅度减轻,而这种情况短期内不太会出现。  我们临近冬至前的一个最后总结评语:游戏现在已经改变,如果我们每个人想在墨尔本(现今的国际市场)上购房,我们也必须做出改变。James买方代理已经做出改变——现在只有在房子卖出后你才能在公开的地方看到我们对房产的评估。你会发现在公开房屋展示场所看到我们黄褐色背心的身影有所减少,你会发现在拍卖现场看到我出席的次数有所减少,但其实我们买了比以往更多的房子。从2015年开始,游戏改变了,我们James买方代理已经改变以便能更好地满足我们客户的需要。你,受伤的竞标失败者难道不需要改变吗? James内部新闻 好消息之一:今天是Simone和Adam加入我们James以来第一次为客户参加买房竞标(卖房中介是Tom Ryan)。该客户在过去的18个月里已经失去了4次以上的机会。好消息是该业务是由卖方经纪人,Desiree Wakim无偿,也不为卖房而推荐的。Desiree之所以推荐是因为他认为Simone 关心而且能帮助客户,而Simone也确实做到了。感谢你,Desiree!
Young Homebuyers Issues & Solutions

Young Homebuyers Issues & Solutions

年轻购房者的问题和解决方案 Young Homebuyers Issues & Solutions James 市场总结 James Market Summary * 在惯例的七月冬季,墨尔本房产市场拍卖数量刮起了一股下降之风。看一下右方我们拍卖房产的图表—-很多人正开始暂停拍卖。 * 竞标者数量今天有所下降,然而房产质量本月有明显松动。 * 流拍较我们近期看到的要多,这是房产质量征兆的一部分,这同样也反应了卖主预期与市场博弈的情况。 * 在我们参加的27场拍卖中,81%的拍卖有2-6位竞标者,只要市场按这个力度走,这是个非常非常坚实的结果。 * 总的来讲,我们今天看到的,不多。市场的成交在心理上受到了媒体讨论的影响(这并不是抱怨——我们需要有这种讨论),虽然过一个周末长假,房产质量有所降低,但还是有了坚实的结果。 * 另外,欢迎回到James市场新闻(本周与下周将是大专题)。欢迎年轻的购房者在下两周分享我们的专题文章,然后在7月份学校假期期间市场新闻会暂停,James购房中介仍对客户开放。 The Inner Melbourne Market is beginning its wind down into the traditional July Winter break. Look at our forward auction stock graphs to the right – most are beginning to shut up shop. Bidderman was down today, however stock quality has also noticeably eased this [...]
The Market Begins the Big May Run – Hold On!

The Market Begins the Big May Run – Hold On!

Inner Melbourne Values $3M Round Up (Start of May and Some Around Easter Sales of Interest) As we kick into May and look back on April you can see the TOP END is still very healthy – sure some are not selling and some are being withdrawn but its not only Saturday Auctions that are getting [...]
The New Normal

The New Normal

James now Smartphone Optimised for easier reading – click horizontal bars in top left hand corner of  iPhone James Market Summary 6.00 pm Saturday May 23rd $M+ Clearance Rate 79% (29 auctions) Bidderman 2.4 Ducks 10% Lone Rangers 14% Norms 48% Volcanoes 28% $M+ Market remained very strong. Significant drop in Bidderman – Is today a statistical anomaly or market easing or indeed simply more buyers placing more [...]
It’s Easy to Throw in the Towel – Don’t.

It’s Easy to Throw in the Towel – Don’t.

At 6.00 pm on Saturday, the James Clearance Rate for Melbourne’s $M+ property was 93% on the 29 auctions we covered. The James Bidderman, our bidders per auction measurement was at 3.2. Overall Summary of Melbourne’s Million Dollar-Plus Auctions: Ducks ($M+ auctions with no bidders) 7% Lone Rangers ($M+ auctions with one bidder) 11% Norms ($M+ auctions with 2 [...]

Inside James Market News