Market News » glen iris


The Market Roar – where and when

The Market Roar – where and when
At 6.00 pm on Saturday we found the market, as we have found it all year; B and C Graders down – A-Graders mixed. A-Grader, by our definition – right Position, right Property and right Price – good PPP‘s. Overall, the market as we go into winter is still declining in its mood, interspersed with some strong results: such [...]
9 Buyers near 9 Million in Glen Iris – Hello Dolly!

9 Buyers near 9 Million in Glen Iris – Hello Dolly!

At 6.00pm on Saturday, in the second week of our three week May 100 Auction Test, it’s all becoming a little ho-hum – stats wise. The James Clearance Rate for $2m+ Inner Melbourne family homes is a borderline ice-berger 63% on the 35 auctions we covered. Bidderman was up a skerrick to 1.6 bidders per auction [...]
Is now a good time? 6% bought under the hammer today!

Is now a good time? 6% bought under the hammer today!

A-Graders are still selling! However, this was the only home we saw sell under the hammer today. There were 3 bidders at 2 Irymple Avenue, Glen Iris which  sold for $2,750,000, John Morrisby. Contents: 1. Under the Hammer 2. Is Now a Good Time? 3. Dr. Good Strategy 4. Around the Grounds – Auction Reports 5. Market Fresh – one-liners on 25 Top [...]
You think newly zoned land is the same – it’s not – it’s a $700,000 difference.

You think newly zoned land is the same – it’s not – it’s a $700,000 difference.

In James Market News today: Under Quoting – Only 8 more sleeps to go Todays auction action Off Markets Chris Richardson from Access Economics – Opinion Big Changes Part 2 – zoning and $700,000 difference on one block With the Easter break, very few auctions today, most of the activity is off market. We expect it be the same again next week, before we burst [...]
Let’s face a home truth – the elephant in the room – population

Let’s face a home truth – the elephant in the room – population

Ferocious bidding on the right homes – despite this being the largest auction start to a year in Melbourne auction history – the market lapped it up, spat out a few and said ”feed me, feed me, give me more.” At 6.00 pm the James Clearance Rate on Inner Melbourne Homes was close enough to 90% – yep [...]
In some sections, the market hiccuped a little today

In some sections, the market hiccuped a little today

At 6 pm the James Clearance Rate was 73% on the 30 auctions we covered. Bidderman dipped to 2 bidders per auction. With a lot of stock on offer, we interpret these stats as a hiccup, more so than a radical change – but nonetheless a change could be on – see our references to B and C graders [...]
2016年市场的开端是(······紧锣密鼓)

2016年市场的开端是(······紧锣密鼓)

2016年市场的开端是(······紧锣密鼓)     5/3/2016 代理故意报低价是欺骗行为,我们完全支持CAV和政府的努力 墨尔本近郊数据 竞标人数 2.4  拍卖水平 150  清盘率78 竞标人数  零竞标者  1位竞标者  2/3位竞标者  4位以上竞标者 2.4        13%       13%        45%           29% James市场总结 2016年市场的开端是······紧锣密鼓······涌入······强劲的······震惊。毫无疑问没有什么其他方法来确切描述。我们已经经历了连续三个大型的周末拍卖了。今天事实上是一个超级星期六,市场已经说明了。 2016年一开始就非常强劲。2016年和2015年仅有的区别就是市场上的房屋数量(2016年要少些)和激烈程度(同2015年暴涨, 失控相比,2016年表现强劲)。 我们James买方代理这个月目前为止做了很多事情,我们今天又买了.但恰恰是我们没有买成或没有买的房子揭示了墨尔本近郊房屋市场的真实情况。 34 Bell Street Hawthorn(Steve Burke and Tony Doh) * 在Hawthorn好的单面房(James房屋评估655) * 中介保守的报价是$1,300,000澳元。 * 我们为我们的投资者的估价在$1,600,000澳元左右,我们经过对该地区近期交易仔细的调查,给出了$1,518,000到$1,718,000这样一个区间。 * 开标价为$1,500,000并且到达了可以销售的价位, 另三位强劲的竞标者把卖价推到了$1,720,000. 为了一个单面房在$1,500,000后出现了井喷式的竞标. * 正好在我们估价的高位。 * 如果竞标以那位代理的报价$1,300,000开始,那我相信你会看到6位或7位竞标者。 * 注意:代理报价没有问题——他们有竞标者在那里并且一开始出到了可以销售的价位。 * 信息一:34 Bell Street告诉我们Hawthorn的单面房在市场上有相当大的深度。 * 信息二:买家并不是单一通过James买方代理同中介打交道,而是不断地同那些落标的竞争者打交道。要成功,让我们回头看看我们去年这个时候在拍卖会外的策略吧。 5 Nelson Street Sandringham (Julian Augustini 和 Romana Preston) * 非常高的质地,单层,装修过,木板,Sandringham B级街道, 中等大小的地块特定年代的房屋(James房屋评估727)。 * 代理报价$2,200,000到$2,300,000 * 开拍$2,400,000着实吓到了众人,使得拍卖停顿了一会,这才使买家有了喘息的机会。 * 而这种失去意识只是短暂的,因为有另5位(是的5位)举起他们的手直至$2,655,000。我们的出价上限是$2,725,000。对于一个在Sandringham低于中等地段,高于中等的单层木板房在出价$2,400,000后出现了竞标者井喷现象。 * 在过去的两周里我们在67 Mills看到6位竞标者把价格抬到了$2,790,000,在Edward St有4位竞标者把价格抬到超过了$2,600,000, 今天这里有6位竞标者(应该有十几位预算超过$2,000,000)——因此现在在海湾区中部,家庭住房是很有深度的。 * 注意:代理报价没有错——他们有竞标者在那里,第二次出标后就房屋就达到了可以销售的价位。 * 信息一:当你想在Sandringham/Hampton买一幢$2,500,000左右的A级的房子,你可能有十几位竞标者(请参阅受伤的落标者文章)在看着你,5 [...]
你好2016!半岛,墨尔本的公开房屋展示和James的启动要比报纸的标题更为乐观

你好2016!半岛,墨尔本的公开房屋展示和James的启动要比报纸的标题更为乐观

你好2016!半岛,墨尔本的公开房屋展示和James的启动要比报纸的标题更为乐观。 Mal James 2016.1.31 欢迎回到James买方代理2016,我们James市场新闻今年开始的比计划稍早了一点,因为在一月份就是现在我们感受到了实实在在的市场关注。 坚实的起步 今年(2016)我们已经参与了大量的买卖业务,目前已有七处房屋正在谈判之中,还有一些其他客户正在积极地寻找。这对2015来说有重要意义–意味着很多在2015年晚春想抓机会离开市场的买家又回来了而且更多的买家已经开始寻找。 房地产记者似乎相当消极——是吗? 一些买家由于在去年底看了一些媒体的文章,以为2016年不会有一个强势的开端。而今年的新闻,根据标题总体上也是消极的(我很高兴有些人很确认,但我不这么认为)。现在他们当然可能是对的!是的,市场很可能继续松弛,但是也有些因素显示市场可能轻易地向反方向发展。 在2月20日和27日两个周末后,我们将可以感到市场是如何的端倪,因按传统会有一些拍卖,然而我们觉得只有到了五月份我们才能真正知道市场是起还是落。 二月份市场总是有点活力的,很多有心理准备或急切的买家和卖家快捷地交易,因为经过圣诞节六周的休假,他们有足够的时间考虑——这很可能造成一个市场复苏的假象。 而且2016年早到的复活节的情况也会扰乱墨尔本近郊市场三月份和四月份的市场总体走向的信息。 半岛和它怎样影响高端市场 这个星期Gina和我为我们一位在Stonnington想要卖房的客户同一些销售经纪们进行了谈话,三个经纪中有两位谈到他们在Portsea/Sorrento的分部在圣诞节假期期间已经看到了可观的市场活力,他们两方都认为这是三百万澳元以上的房产市场在2016年初可能走向的积极的向导。 股票市场和其他澳大利亚国内经济领域的兴趣可能开始要影响房地产市场了,但是市场是跌还是涨,我们将不得不等着瞧——可能要到五月份早些时候(是的,当股市下跌,房产可能会上升,尤其是好的质地的房产)。 我们市场是否这样——我们不知道 谁都不能保证预测一定准确——这就是我们为什么不对总体市场做短期的估计——看看去年发生了什么——哇! 2015年对市场来说是不可思议的一年,总体上,公平地说墨尔本近郊质量好的家庭住房上涨了15%—20%,Domain报道说墨尔本上涨了14%——看上去基本是对的。这是基于墨尔本2013年部分近郊房产和2014年房价大幅上涨后的。 但是我们能预先看到价格波动异常——Brighton被低估了 上周Domain报道海湾区房价上涨要大于东区——我们同意并认为这只是时间问题,让我们参阅一下我们关于Bayside土地价格的2015年3月21日的文章。 总体市场在松动? 是的,绝对有可能。在去年(2015)年底市场呈现一些松动迹象,但是大多数年份在春季晚些时候,市场都会显示同样的迹象,这是由于大量房产涌入市场的原因。话虽如此,毫无疑问市场在2015年11月份的胃口已经没有像在2015年5月份那样贪婪了。 当我们说:“松动“——是指价格上涨的势头出现松动——我们没有看到墨尔本近郊房价全面下跌的情况。 北京在收紧? 我们认为2015年晚些时候的松动,主要是由于中国对东区兴趣有所减弱,而这种减弱主要是由于中国内部的问题和更多人人知道的令人羞愧的FIRB欺诈案例。那是2015年晚期,那2016年我们是否还会看到有如2015年早些时候出现的不可思议的中国人购买狂热? 孟买和墨尔本 没有人能确认市场在短期内(1——5年)会走向哪里。 我所考虑的经我在圣诞节在巴塔哥尼亚和印度休假得到进一步确认,就是墨尔本市场从长期来看,来自当地和海外购买者的需求是很强劲的,这个基本面可能会持续几十年,上百年。 北京是重要的,但是看一下孟买(哇,是什么样的一个地方啊!)看一看一个正在崛起的印度——不,不是板球队——是上升的人口和财富。 从地理面积来看澳大利亚的平方公里数比印度多一倍还多(770万平方公里对比330万平方公里)而我们的人口还不到印度的1/50(2400万对比12.5亿)。 我们有一个国际的开放门户的政策,允许在墨尔本购买土地和房屋,孟买严重缺乏房屋和基础设施······ 我在印度时代报刊上读到了这些,Lakh是10万。 城市(孟买)需要210万所房屋,而每年大约有二十万的家庭有需求,而那些控制了孟买房地产开发的私人开发商每年仅仅只能提供25000所房屋(就房屋开发而言,主要是因为政府放弃了它的责任)。 我还在印度时报上读到,也可能在纽约时报,伦敦时报,先驱太阳报或时代报上; 由于供不应求,所以孟买的土地价格持续上涨。 当你在下个公开的房屋展示以后,在Hampton的Brown Cow,或在Hawthorn的Porgie and Mr.Jones或在Armadale的The Coin Laundry喝一杯咖啡,看一下周围,也许你会看到20个人在咖啡店里,而同样的情况,在印度,你会看到超过一千个人在同一处吮吸着拿铁咖啡,一千个人,那只是印度。 这就是我唯一确切知道的——墨尔本长远的土地价格,如果北京短暂的停顿,那么孟买或里约或雅加达就会及时占据空挡。澳大利亚政府的政策是增长,增长,增长。不是说它是正确的,只是陈述政策。 只要保持这个政策,墨尔本就会保持对世界的吸引力,而从长远看墨尔本的土地价格就会上涨。我们确实是世界上最好的城市之一(2015年我去过日本,秘鲁,阿根廷,智利,纽约,坦赞尼亚和越南)而海外的人(需求)也确实,确实希望来这里生活。 对不起,让我们回到墨尔本公开房屋展示上来看看发生了什么? 就在上个星期我们James房屋评估去了21家在东区,Stonnington和海湾区的房屋,这里要对来找我的买家说一声谢谢!回来感觉真好。 13 Stanley, Kew; 4 Barina, Glen Iris; 5 Lyndhurst, Hawthorn; 4 Downton, Kew; 11 Sir Garnet, Surrey Hills; 14 Locksley, Kew; 13 Yarra, Hawthorn; 32 Alexandra, Canterbury; 2 Alexandra, Canterbury;  15 Suffolk, Surrey Hills; 23 Faversham, Canterbury; 2a Harcourt, Hawthorn East; 78 Sackville, Kew; 25 Alfred, Kew; 99 Illawarra, Hawthorn; 4 Munro, Ashburton; 16 Wellington, Brighton; [...]
Everybody has got their finger in the air – testing for blow direction

Everybody has got their finger in the air – testing for blow direction

The Melbourne market is right now an area of uncertainty. No, that’s not code for the market is going down; it’s 50/50 that it actually may go up. Nobody really knows where we are going right now. Today is James Market News lite and a small sample as some of the dust comes off the gavels, [...]
G’day 2016!  The Peninsula, Melbourne OFI’s and James has started more positively than the newspaper headlines.

G’day 2016! The Peninsula, Melbourne OFI’s and James has started more positively than the newspaper headlines.

Welcome back to James Buyers Agents and Advocates 2016. We have started James Market News a little earlier than planned because we are experiencing solid market interest right here and now in January. SOLID START We have already been involved in substantial buys and sells this year (2016) and currently have seven homes in negotiation; with a [...]
简而言之,今天超级星期六市场有点牵强。

简而言之,今天超级星期六市场有点牵强。

这是个概括,一个超级星期六的概括。John Morrisby就 40 Britten, Glen Iris 达成了交易,成交价$2,415,000 有3位竞标者。 墨尔本近郊数据 竞标人数 2 拍卖水平 245 清盘率74 竞标人数 零竞标者 1位竞标者 2/3位竞标者 4位以上竞标者 2      19%       19%       46%           16% 我们今天主要着重于关注高端房产,因为它是金矿中的黄宝石。如果市场有变化的话, 你将最早在高端领域看到,因为目前的市场是一个受高端房产驱动的市场。从传统上来讲,高端领域房产价格最容易受到影响,因此能很好反映情况。 今天我们报导的38场拍卖中有33场是超过二百万澳元的,并且其中近乎一半超过三百万澳元。你可能认为以下一些评论也许比较中立——我们不是——我们报导我们所看到的.我们看到一些变化,但是我们知道今天是一个超级星期六,而且我们集中关注的是一个传统的最少竞标者参与的部分——墨尔本高端领域中的高端,市场仍然相对强劲。 James 市场总结 每年这个周末是对春季市场的一个测试;因此我们今天把拍卖记录员派到各种不同的拍卖现场,从而来确认或否决拍卖现场到底在发生什么,并且墨尔本近郊百万澳元以上房地产市场是怎样的。 简而言之,今天的市场有点牵强,它没有像过去那样消化吞食上市房产,没有像今年五月份那样。 然而总体来说,我们觉得市场仍然是强劲的,只是没有像五月份那样强。 在上周你可以感觉到媒体评论,麦考利(Macquarie)和Westpac对一些范围有影响—— B级和C级房产。 即使上周末的市场统计数据也表明竞标者人数是强的,平均在5位左右,清盘率在80%,所有这些都基于大量的房产。今天处于2位边界线,清盘率也是在边界线上,我们这里所说的边界线是指市场强和正常之间的边界,而不是指市场坚挺和虚弱之间的边界。 和我们交谈过的中介报告说买者对公开房屋展示的兴趣和买者急切性有所下降,这是同中春的市场,同几个月之前的五月份市场相比较而言的,至于中介,他们的意见我们还是尊重的,他们仍然觉得市场是有支撑力的,只是力量没有像冬季前的白热化市场那样强,这点我们同意。 我们是否认为本周市场同上一周市场一样强——不。当1位竞标者人数和2到3位竞标者人数的拍卖百分比保持不动,而井喷的竞标者人数却急剧下跌,并且零竞标者情况在增加。 我们是否认为本周的市场同五月的市场一样热——不,我们认为自早春以来,我们已经确认过数次了。 我们是否认为市场正在下跌——也许,但是我们认为我们最好押宝押在市场在趋于平稳。 从一些历史角度来看: 这是一个巨大的周末,下面是James过去五年超级星期六的标题。 2015:简言之,今天的超级星期六市场有点牵强:清盘率74%,竞标人数2.0 2014:今天对买者来说非常艰难(就像预期的那样):清盘率77%,竞标人数2.1 市场在2015年初的变化速度从高速到超音速。 2013:超级,超级星期六!清盘率73%,竞标人数2.3市场继续在上升。 2012:市场在变坏还是在变好?我们认为是在变好!清盘率71%,竞标人数1.8. 市场在当月转向,并在后六个月上升,事实上一直升到现在。 2011:超级星期六:有些变好,大多数变坏:清盘率43%,竞标人数1.3. 市场在后六个月下降。 2010:这个超级星期六发生了什么?清盘率55%,竞标人数1.3. 市场在之后六个月下降,这确实是2010后期,2011和2012早期的非常平均走势的 开始。   那么总的来讲,2015的超级星期六对我们来讲意味什么? 市场的闲聊正在对市场增长的速度产生抑制作用。 虽然同过去的几个周末相比,今天的数字是下降的,那很可能只是由于市场上房产数量太大的缘故以及我们片面的只针对高端房产进行报导.对我们来讲任何的市场转向,尚未定论,但是我们承认在上一周出现了一些松缓的气氛。 通过与三个在上升市场的超级星期六相比(2012年10月到现在)这个周末的结果仍在同样的数值范围之内.就竞标者人数和清盘率而言,今天的结果仍然是我们称之为强势的市场。   毫无疑问,在高端领域出现了更多的流拍,这在市场变化过程中是正常现象,是的,市场可能在变化。这在市场存量激增的情况下也是正常的,是的,很可能是市场提供量的关系。我们根据今天所看到的还不能排除其中任何一种情况.当墨尔本市场发生变化时,它存在两种节奏——A级的(好的PPP好的价格,房子和位置)继续闪耀,B级的显示出了混合的结果,而C级的(差的价格,房子和位置)简单来讲卖不掉。这种情况现在正在发生,因为有些卖家把他们的价格目标定得越来越高,而买家的目标已开始平稳,甚至下跌。   是否墨尔本近郊市场已经发生改变? 可能,我们的意见是上周市场在自信上确实受到了新的创伤,但如果说这将产生比自信心受到更严重的情况还是为时过早,因此,我们将等到11月份再来确认这周是否是: * 短暂的停顿 * 水平矫正 * 或是游戏改变 十一月份三个星期的竞标者人数连同清盘率无论如何将告诉我们答案。 大的拍卖 11 Hilda Crescent, Hawthorn (Sam Wilkinson, Kay & Burton), 成交, $6,030,000, 3位竞拍者 26 Thanet Street, Malvern (Justin Long, Marshall White), 成交, $5,105,000, 2位竞拍者 9 Scotsburn Street, Hawthorn (Antony Woodley, Marshall White), 成交, [...]
为年轻购房者的解决方案——冬季重要专题

为年轻购房者的解决方案——冬季重要专题

 6月20日星期六下午6:00——中期报告  * 新上市的新房数量正在逐步减少,因为大多数好的经纪人开始进入学校寒假的休息阶段,下周将是入春前的最后一次主要拍卖周。  在大量新的质量好的房子进入早春市场之前,任何市场变化的数据都没有什么意义。  到目前为止今年的总结很简单:就像我们在房地产业长期的从业者所看到的那样,房产市场等同或强于任何其它时段的市场。  在东区和海湾区,海外购房者是主要的推动力—他们呈爆发和持续的态势。  那些有大地块的房子以及没房子或房子可即推掉的大地块,价格在圣诞节期间上涨了10%,其中有些从二月份到现在又上涨了10%,是的,部分都涨了20%了。  这些“20%“上涨所产生的影响是巨大和深远的。我们看到越来越多原本接近百万房产的地区现在卖价都超过了百万,因为一些东区和海湾区的竞标失败者由于价格原因已经把他们的眼光转移出了他们原本希望的传统区域。由于受那些失败竞标者涌入的影响,那些对海外购买者没有吸引力的房产的价格也有了巨大的上涨,——也就是,那些当地没能力购买大地块房产的人被迫参与较小地块房屋的竞争。墨尔本近郊在价格,房产,位子这三点上,在2015年早期有了长远和深度的结构性变化,并且自1970以来达到了新的高度。自2009年FIRB法案(限制海外投资者)和FIRB法案修正案以来,海外购买和影响还在继续加速。墨尔本现在确确实实成了一个国际购买市场。  泡沫?嗯,吃不准是不是由于上述原因(移民)。当然,在某些阶段这种强度会有所减轻,但只有移民,税/养老金购买法,或利率有巨大变化的话,这种强度才会大幅度减轻,而这种情况短期内不太会出现。  我们临近冬至前的一个最后总结评语:游戏现在已经改变,如果我们每个人想在墨尔本(现今的国际市场)上购房,我们也必须做出改变。James买方代理已经做出改变——现在只有在房子卖出后你才能在公开的地方看到我们对房产的评估。你会发现在公开房屋展示场所看到我们黄褐色背心的身影有所减少,你会发现在拍卖现场看到我出席的次数有所减少,但其实我们买了比以往更多的房子。从2015年开始,游戏改变了,我们James买方代理已经改变以便能更好地满足我们客户的需要。你,受伤的竞标失败者难道不需要改变吗? James内部新闻 好消息之一:今天是Simone和Adam加入我们James以来第一次为客户参加买房竞标(卖房中介是Tom Ryan)。该客户在过去的18个月里已经失去了4次以上的机会。好消息是该业务是由卖方经纪人,Desiree Wakim无偿,也不为卖房而推荐的。Desiree之所以推荐是因为他认为Simone 关心而且能帮助客户,而Simone也确实做到了。感谢你,Desiree!
Solutions for Young Homebuyers – Bumper Winter Issue

Solutions for Young Homebuyers – Bumper Winter Issue

6.00pm Saturday June 20th – Mid Term Report Market is in wind down mode re new stock, as most good agents are beginning to break for winter school holidays. Next week is the last serious week of auctions, until early spring. Any market read on any winds of change, won’t be meaningful until September, when larger numbers [...]
The New Normal

The New Normal

James now Smartphone Optimised for easier reading – click horizontal bars in top left hand corner of  iPhone James Market Summary 6.00 pm Saturday May 23rd $M+ Clearance Rate 79% (29 auctions) Bidderman 2.4 Ducks 10% Lone Rangers 14% Norms 48% Volcanoes 28% $M+ Market remained very strong. Significant drop in Bidderman – Is today a statistical anomaly or market easing or indeed simply more buyers placing more [...]
Walking The Walk

Walking The Walk

So the talk is over, now its time to walk to the walk. For 20 minutes a week over the last 7 weeks of this series you have been given the keys to a happy homebuying life. You have been given a million dollar gift as promised. Question is; will you take that gift, open the door and [...]

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