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Scotch College’s buying tactics – Dustin Martin and Ralph Carr

Scotch College’s buying tactics – Dustin Martin and Ralph Carr
End of Year Bumper Edition Contents: Yesterday’s Rout 2017 Year in Review Younger People’s compassion and tax problem Around the Grounds Scotch College’s curious auction strategy Emotion v $ when deciding on a home Transparency The “Reserve” malaise widens Ralph Carr and Dustin Martin Thank you’s 2017 – Top 5 Reads at James Market News Next Edition It’s never as good as it seems and it’s never as bad as it [...]
“Dummy Bidding” and the Current Market

“Dummy Bidding” and the Current Market

Contents 1. Hammer Watch – Quoting / Underquoting 2. Final Word on The Block and “Dummy Bidding” 3. Inside James – Bumper 5 Stories this week: Don’t buy it – better a missed opportunity than a mistake Build family wealth over individual wealth Handing back a fee to a client – and it hurt – hurt a lot. Pricing Heritage – pricing covenants [...]
Game Changer

Game Changer

NOTE 17.6.17: This article was confirmed and published 3.6.17. Withdrawn 6.6.17 when we became aware of new information and remained so until 17.6.17 when we republished with new information. This story is now different from the original article published in good faith, however a lot of the gist of it remains true – except that the winning bidder of [...]
What is THE ISSUE right now in 2017?

What is THE ISSUE right now in 2017?

It’s 6.00pm Saturday and the James Clearance rate for $M+ Inner Melbourne was 78% on the 23 Auctions we covered this weekend. Bidderman was back hovering where it has been for several years now – at 2.7 bidders per auction and on big auction numbers – meaning whilst 151 bidders bought, there were still another 313 bidders [...]
Let’s face a home truth – the elephant in the room – population

Let’s face a home truth – the elephant in the room – population

Ferocious bidding on the right homes – despite this being the largest auction start to a year in Melbourne auction history – the market lapped it up, spat out a few and said ”feed me, feed me, give me more.” At 6.00 pm the James Clearance Rate on Inner Melbourne Homes was close enough to 90% – yep [...]
Making Beautiful Decisions

Making Beautiful Decisions

Beautiful Decisions – Buy/Sell Welcome to our final series for the year – over the next three weeks we will try to highlight just how much is added to your life with beautiful decisions. This final 2016 series is about getting the most out of buying and selling a home via a beautiful decision. We are splitting the series [...]
It’s going to be a white (hot) Christmas

It’s going to be a white (hot) Christmas

Welcome to our 2016 Bumper Christmas Edition. In this, our last article for 2016 – the key to good sex, nothing about that American bloke and a segment on how to get $70,000 for free every year. Plenty of positives, but apologies we don’t seem to have any fake news! And to the Inner Melbourne Market. Wow, what a finish [...]
市场已经启动,就像消防车而不像运货卡车

市场已经启动,就像消防车而不像运货卡车

  9 Victoria Avenue, Canterbury (Scott Patterson) $4,110,000交易成功 – 4位竞拍者 – 超过保留价$610,000 竞拍人数 3  0位竞拍者 16%  1位竞拍者 0%  2/3位竞拍者 48%  4位以上竞拍者 36% James市场总结 截止到今晚6点,墨尔本晚冬市场表现的很强劲,James百万以上房产清盘率为88%,并且在我们观测或参加的25场拍卖中,每场平均有高达3位竞拍者。 近郊市场正迅速脱颖而出 – 部分原因是由于缺少新上市的独栋家庭住房数量。 然而,这并不完全是由于缺少新上市的房产,(我去了Alastair Craige 在87 Rowell Street, Camberwell的公开展示房,他确认新的存量下降了25%),与冬季休假前强势领头的当地市场相反,现在亚洲人市场又出现了,而且还并未到此为止。平均3位竞标者,所有拍卖房产中1/3的好房产出现的井喷现象是一个大新闻——即使发生在存量低的情况下。 当我们说亚洲人市场明显回归,是指它原本的基地,墨尔本市场的发动机——Boroondara的高端市场(Kew, Hawthorn, Canterbury和周围)。 是的,我们是一个多元文化的城市,因此我们无法来确定每一个来参加拍卖人的国籍,因此我们所说的是,在此时此地我们正看到更多强有力的竞标来自有亚洲背景的购房者——要比我们在去年下半年和今年上半年看到的多。 事实正像我们在Boroondara的专家Simone Clarke 和 Matthew Quinn 所报道的那样。 8 Moonbria Kew (Andrew Macmillan) – 5 位竞标者 (3 位有亚洲背景) – $3,075,000上市, 成交$3,825,000. 比保留价高了$750,000. 9 Victoria Canterbury (Rebecca Edwards) – 4位竞标者 (3位有亚洲背景) –$3,500,000上市, [...]
Downsizers New v Old – A clash of generations!

Downsizers New v Old – A clash of generations!

What is starting to interest us, is the real change in what young people are looking for. Young people are The New Downsizers - even before they’ve upsized. Young people are the new downsizers in expectations, in mortgage commitments – $2m or $3m mortgages for many, are neither desirable nor manageable. Many in the younger generation want to travel, [...]
We’re back and the market is still in a forward gear, sans the 2015 Asian overdrive.

We’re back and the market is still in a forward gear, sans the 2015 Asian overdrive.

The Inner Melbourne market is showing a return to normality as evidenced by a healthy, but not stratospheric clearance rate of 68 today. Having said that, there is a feeling of subdued excitement amongst agents (listing ok for June) and buyers (Bidderman 2.5 on big stock numbers today) as sellers appear to be coming out of hibernation [...]
In some sections, the market hiccuped a little today

In some sections, the market hiccuped a little today

At 6 pm the James Clearance Rate was 73% on the 30 auctions we covered. Bidderman dipped to 2 bidders per auction. With a lot of stock on offer, we interpret these stats as a hiccup, more so than a radical change – but nonetheless a change could be on – see our references to B and C graders [...]
2016年市场的开端是(······紧锣密鼓)

2016年市场的开端是(······紧锣密鼓)

2016年市场的开端是(······紧锣密鼓)     5/3/2016 代理故意报低价是欺骗行为,我们完全支持CAV和政府的努力 墨尔本近郊数据 竞标人数 2.4  拍卖水平 150  清盘率78 竞标人数  零竞标者  1位竞标者  2/3位竞标者  4位以上竞标者 2.4        13%       13%        45%           29% James市场总结 2016年市场的开端是······紧锣密鼓······涌入······强劲的······震惊。毫无疑问没有什么其他方法来确切描述。我们已经经历了连续三个大型的周末拍卖了。今天事实上是一个超级星期六,市场已经说明了。 2016年一开始就非常强劲。2016年和2015年仅有的区别就是市场上的房屋数量(2016年要少些)和激烈程度(同2015年暴涨, 失控相比,2016年表现强劲)。 我们James买方代理这个月目前为止做了很多事情,我们今天又买了.但恰恰是我们没有买成或没有买的房子揭示了墨尔本近郊房屋市场的真实情况。 34 Bell Street Hawthorn(Steve Burke and Tony Doh) * 在Hawthorn好的单面房(James房屋评估655) * 中介保守的报价是$1,300,000澳元。 * 我们为我们的投资者的估价在$1,600,000澳元左右,我们经过对该地区近期交易仔细的调查,给出了$1,518,000到$1,718,000这样一个区间。 * 开标价为$1,500,000并且到达了可以销售的价位, 另三位强劲的竞标者把卖价推到了$1,720,000. 为了一个单面房在$1,500,000后出现了井喷式的竞标. * 正好在我们估价的高位。 * 如果竞标以那位代理的报价$1,300,000开始,那我相信你会看到6位或7位竞标者。 * 注意:代理报价没有问题——他们有竞标者在那里并且一开始出到了可以销售的价位。 * 信息一:34 Bell Street告诉我们Hawthorn的单面房在市场上有相当大的深度。 * 信息二:买家并不是单一通过James买方代理同中介打交道,而是不断地同那些落标的竞争者打交道。要成功,让我们回头看看我们去年这个时候在拍卖会外的策略吧。 5 Nelson Street Sandringham (Julian Augustini 和 Romana Preston) * 非常高的质地,单层,装修过,木板,Sandringham B级街道, 中等大小的地块特定年代的房屋(James房屋评估727)。 * 代理报价$2,200,000到$2,300,000 * 开拍$2,400,000着实吓到了众人,使得拍卖停顿了一会,这才使买家有了喘息的机会。 * 而这种失去意识只是短暂的,因为有另5位(是的5位)举起他们的手直至$2,655,000。我们的出价上限是$2,725,000。对于一个在Sandringham低于中等地段,高于中等的单层木板房在出价$2,400,000后出现了竞标者井喷现象。 * 在过去的两周里我们在67 Mills看到6位竞标者把价格抬到了$2,790,000,在Edward St有4位竞标者把价格抬到超过了$2,600,000, 今天这里有6位竞标者(应该有十几位预算超过$2,000,000)——因此现在在海湾区中部,家庭住房是很有深度的。 * 注意:代理报价没有错——他们有竞标者在那里,第二次出标后就房屋就达到了可以销售的价位。 * 信息一:当你想在Sandringham/Hampton买一幢$2,500,000左右的A级的房子,你可能有十几位竞标者(请参阅受伤的落标者文章)在看着你,5 [...]
你好2016!半岛,墨尔本的公开房屋展示和James的启动要比报纸的标题更为乐观

你好2016!半岛,墨尔本的公开房屋展示和James的启动要比报纸的标题更为乐观

你好2016!半岛,墨尔本的公开房屋展示和James的启动要比报纸的标题更为乐观。 Mal James 2016.1.31 欢迎回到James买方代理2016,我们James市场新闻今年开始的比计划稍早了一点,因为在一月份就是现在我们感受到了实实在在的市场关注。 坚实的起步 今年(2016)我们已经参与了大量的买卖业务,目前已有七处房屋正在谈判之中,还有一些其他客户正在积极地寻找。这对2015来说有重要意义–意味着很多在2015年晚春想抓机会离开市场的买家又回来了而且更多的买家已经开始寻找。 房地产记者似乎相当消极——是吗? 一些买家由于在去年底看了一些媒体的文章,以为2016年不会有一个强势的开端。而今年的新闻,根据标题总体上也是消极的(我很高兴有些人很确认,但我不这么认为)。现在他们当然可能是对的!是的,市场很可能继续松弛,但是也有些因素显示市场可能轻易地向反方向发展。 在2月20日和27日两个周末后,我们将可以感到市场是如何的端倪,因按传统会有一些拍卖,然而我们觉得只有到了五月份我们才能真正知道市场是起还是落。 二月份市场总是有点活力的,很多有心理准备或急切的买家和卖家快捷地交易,因为经过圣诞节六周的休假,他们有足够的时间考虑——这很可能造成一个市场复苏的假象。 而且2016年早到的复活节的情况也会扰乱墨尔本近郊市场三月份和四月份的市场总体走向的信息。 半岛和它怎样影响高端市场 这个星期Gina和我为我们一位在Stonnington想要卖房的客户同一些销售经纪们进行了谈话,三个经纪中有两位谈到他们在Portsea/Sorrento的分部在圣诞节假期期间已经看到了可观的市场活力,他们两方都认为这是三百万澳元以上的房产市场在2016年初可能走向的积极的向导。 股票市场和其他澳大利亚国内经济领域的兴趣可能开始要影响房地产市场了,但是市场是跌还是涨,我们将不得不等着瞧——可能要到五月份早些时候(是的,当股市下跌,房产可能会上升,尤其是好的质地的房产)。 我们市场是否这样——我们不知道 谁都不能保证预测一定准确——这就是我们为什么不对总体市场做短期的估计——看看去年发生了什么——哇! 2015年对市场来说是不可思议的一年,总体上,公平地说墨尔本近郊质量好的家庭住房上涨了15%—20%,Domain报道说墨尔本上涨了14%——看上去基本是对的。这是基于墨尔本2013年部分近郊房产和2014年房价大幅上涨后的。 但是我们能预先看到价格波动异常——Brighton被低估了 上周Domain报道海湾区房价上涨要大于东区——我们同意并认为这只是时间问题,让我们参阅一下我们关于Bayside土地价格的2015年3月21日的文章。 总体市场在松动? 是的,绝对有可能。在去年(2015)年底市场呈现一些松动迹象,但是大多数年份在春季晚些时候,市场都会显示同样的迹象,这是由于大量房产涌入市场的原因。话虽如此,毫无疑问市场在2015年11月份的胃口已经没有像在2015年5月份那样贪婪了。 当我们说:“松动“——是指价格上涨的势头出现松动——我们没有看到墨尔本近郊房价全面下跌的情况。 北京在收紧? 我们认为2015年晚些时候的松动,主要是由于中国对东区兴趣有所减弱,而这种减弱主要是由于中国内部的问题和更多人人知道的令人羞愧的FIRB欺诈案例。那是2015年晚期,那2016年我们是否还会看到有如2015年早些时候出现的不可思议的中国人购买狂热? 孟买和墨尔本 没有人能确认市场在短期内(1——5年)会走向哪里。 我所考虑的经我在圣诞节在巴塔哥尼亚和印度休假得到进一步确认,就是墨尔本市场从长期来看,来自当地和海外购买者的需求是很强劲的,这个基本面可能会持续几十年,上百年。 北京是重要的,但是看一下孟买(哇,是什么样的一个地方啊!)看一看一个正在崛起的印度——不,不是板球队——是上升的人口和财富。 从地理面积来看澳大利亚的平方公里数比印度多一倍还多(770万平方公里对比330万平方公里)而我们的人口还不到印度的1/50(2400万对比12.5亿)。 我们有一个国际的开放门户的政策,允许在墨尔本购买土地和房屋,孟买严重缺乏房屋和基础设施······ 我在印度时代报刊上读到了这些,Lakh是10万。 城市(孟买)需要210万所房屋,而每年大约有二十万的家庭有需求,而那些控制了孟买房地产开发的私人开发商每年仅仅只能提供25000所房屋(就房屋开发而言,主要是因为政府放弃了它的责任)。 我还在印度时报上读到,也可能在纽约时报,伦敦时报,先驱太阳报或时代报上; 由于供不应求,所以孟买的土地价格持续上涨。 当你在下个公开的房屋展示以后,在Hampton的Brown Cow,或在Hawthorn的Porgie and Mr.Jones或在Armadale的The Coin Laundry喝一杯咖啡,看一下周围,也许你会看到20个人在咖啡店里,而同样的情况,在印度,你会看到超过一千个人在同一处吮吸着拿铁咖啡,一千个人,那只是印度。 这就是我唯一确切知道的——墨尔本长远的土地价格,如果北京短暂的停顿,那么孟买或里约或雅加达就会及时占据空挡。澳大利亚政府的政策是增长,增长,增长。不是说它是正确的,只是陈述政策。 只要保持这个政策,墨尔本就会保持对世界的吸引力,而从长远看墨尔本的土地价格就会上涨。我们确实是世界上最好的城市之一(2015年我去过日本,秘鲁,阿根廷,智利,纽约,坦赞尼亚和越南)而海外的人(需求)也确实,确实希望来这里生活。 对不起,让我们回到墨尔本公开房屋展示上来看看发生了什么? 就在上个星期我们James房屋评估去了21家在东区,Stonnington和海湾区的房屋,这里要对来找我的买家说一声谢谢!回来感觉真好。 13 Stanley, Kew; 4 Barina, Glen Iris; 5 Lyndhurst, Hawthorn; 4 Downton, Kew; 11 Sir Garnet, Surrey Hills; 14 Locksley, Kew; 13 Yarra, Hawthorn; 32 Alexandra, Canterbury; 2 Alexandra, Canterbury;  15 Suffolk, Surrey Hills; 23 Faversham, Canterbury; 2a Harcourt, Hawthorn East; 78 Sackville, Kew; 25 Alfred, Kew; 99 Illawarra, Hawthorn; 4 Munro, Ashburton; 16 Wellington, Brighton; [...]
G’day 2016!  The Peninsula, Melbourne OFI’s and James has started more positively than the newspaper headlines.

G’day 2016! The Peninsula, Melbourne OFI’s and James has started more positively than the newspaper headlines.

Welcome back to James Buyers Agents and Advocates 2016. We have started James Market News a little earlier than planned because we are experiencing solid market interest right here and now in January. SOLID START We have already been involved in substantial buys and sells this year (2016) and currently have seven homes in negotiation; with a [...]
Balwyn现象– 来自亚洲的国际需求确实有松动的迹象!

Balwyn现象– 来自亚洲的国际需求确实有松动的迹象!

By Mal James 21/11/15 Peter Batrouney 在拍卖后卖出20 Illawarra Road, Balwyn North, 成交价超过 $2,710,000, 1位竞标者 特刊——James对于墨尔本近郊百万元以上房市国际需求的专门报道 今天我们抛开我们对墨尔本拍卖市场的报道而关注墨尔本近郊房产市场国际需求的变化(如果有的话). James竞标者人数,Bayside, Stonnington以及清盘率都放在一边,以便我们能集中精力关注和评估国际需求——为此我们需要到能展示国际——亚洲——中国需求的地方——Balwyn去看看。 我们关注一下30场拍卖中20场来自Balwyn和Balwyn North的拍卖,这意味今天的数字不代表墨尔本整个市场的情况,所以今天让我们忘掉竞标者人数、清盘率作为墨尔本市场精确指标——只是看一看它们真正反映的,Balwyn或亚洲市场。 多年来,我们James买方代理一直指出墨尔本百万澳元以上市场是由国际需求驱动的,特别是由来自澳籍华人和中国公民的中国资金驱动的。我们的房地产不再是一潭封闭的死水,它已经成了一个国际房地产市场。 是的,利率,澳大利亚金融政策以及银行会影响我们的市场,但它们不会像外来资金那样驱动市场,特别是2008年以来,来自亚洲(中国)的资金。 在百万澳元以上房产上最重要集中外来资金的地方是Balwyn. 今年早些时候,我们在James市场新闻的文章中指出,我们觉得Balwyn土地价格上出现的情况对墨尔本高端房地产市场有很大的影响,比Brighton, Hawthorn, 甚至Toorak 都大。 我们仍然这样认为。 Balwyn 现在出现的情况是一个信号,预示着墨尔本其他地方以后(明年)可能出现的情况。Balwyn以及Kew和Glen Waverley的一部分自从2008年以来就成了墨尔本的法宝。 过去在这里首先发生的,后来在墨尔本其他关键区域,如东区和海湾区重演。 在过去的几周里我们看到了在Balwyn和Balwyn North发生的微妙的但是引人注目的变化-因此我们今天调查和分析这个墨尔本国际房产市场的亚洲震源地。 但是,请你在阅读我们提供的以下信息时保持一些平衡。 Balwyn是一个小规模的亚洲需求市场,在2015年9月份的James市场新闻文章中,我们详述了在我们的价值记录中显示最新的100笔价格超过二百万澳元的房屋交易中90笔涉及到中国人,或者说买者有中国姓氏。 目前Balwyn市场的春季房产是充足的,公平地讲市场并不是那样令人兴奋的,因为供应很多——意味需求会广泛扩散,这对竞标强度下跌是有好处的,春季市场显示一些松动通常是正常的,并且是从我/我们由始以来所见到的Balwyn房产价格最大幅度上涨后的下降。(比如2015年2月至6月)。 你下面看到的变化,自九月份以来对我们来说是明显的——仍是在早期——如果报导的限制海外投资法案和中国政府限制外汇流出的做法有改变的话,情况又会重新上升。 然而,没有糖衣——你将看到亚洲国际需求的变化要高于任何季节的变化。 BALWYN – 今天   66 Gordon Street, Balwyn – 拍卖前成交, $4,880,000 (澳籍华人或中国公民竞标者–不确定) (之前成交价$3,300,000, 2009年11月).   107 Winmalee Road, Balwyn –流拍于$2,025,000, 1位竞拍者 (澳籍华人或中国公民竞标者– 0) (之前成交价$751,000, 2002年9月). 在107 Winmalee Road, Balwyn, 在非常宽的路上竞拍现场人数较少   4 Clapham Street, Balwyn – 成交, $1,473,000, 3位竞拍者. (澳籍华人或中国公民竞标者– 1) (之前成交价$901,000, 2007年8月). 很开心,雨过天晴,60人左右的人在拍卖现场4 Clapham Street, Balwyn.   9 Kaleno View, Balwyn –拍卖后成交, $1,588,000, 3位竞拍者. (澳籍华人或中国公民竞标者– 2) (之前成交价$1,250,000, [...]

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