oc | Sunday 8th December

市场新闻

为年轻购房者的解决方案——冬季重要专题

 6月20日星期六下午6:00——中期报告
 * 新上市的新房数量正在逐步减少,因为大多数好的经纪人开始进入学校寒假的休息阶段,下周将是入春前的最后一次主要拍卖周。
 在大量新的质量好的房子进入早春市场之前,任何市场变化的数据都没有什么意义。
 到目前为止今年的总结很简单:就像我们在房地产业长期的从业者所看到的那样,房产市场等同或强于任何其它时段的市场。
 在东区和海湾区,海外购房者是主要的推动力—他们呈爆发和持续的态势。
 那些有大地块的房子以及没房子或房子可即推掉的大地块,价格在圣诞节期间上涨了10%,其中有些从二月份到现在又上涨了10%,是的,部分都涨了20%了。
 这些“20%“上涨所产生的影响是巨大和深远的。我们看到越来越多原本接近百万房产的地区现在卖价都超过了百万,因为一些东区和海湾区的竞标失败者由于价格原因已经把他们的眼光转移出了他们原本希望的传统区域。由于受那些失败竞标者涌入的影响,那些对海外购买者没有吸引力的房产的价格也有了巨大的上涨,——也就是,那些当地没能力购买大地块房产的人被迫参与较小地块房屋的竞争。墨尔本近郊在价格,房产,位子这三点上,在2015年早期有了长远和深度的结构性变化,并且自1970以来达到了新的高度。自2009年FIRB法案(限制海外投资者)和FIRB法案修正案以来,海外购买和影响还在继续加速。墨尔本现在确确实实成了一个国际购买市场。
 泡沫?嗯,吃不准是不是由于上述原因(移民)。当然,在某些阶段这种强度会有所减轻,但只有移民,税/养老金购买法,或利率有巨大变化的话,这种强度才会大幅度减轻,而这种情况短期内不太会出现。
 我们临近冬至前的一个最后总结评语:游戏现在已经改变,如果我们每个人想在墨尔本(现今的国际市场)上购房,我们也必须做出改变。James买方代理已经做出改变——现在只有在房子卖出后你才能在公开的地方看到我们对房产的评估。你会发现在公开房屋展示场所看到我们黄褐色背心的身影有所减少,你会发现在拍卖现场看到我出席的次数有所减少,但其实我们买了比以往更多的房子。从2015年开始,游戏改变了,我们James买方代理已经改变以便能更好地满足我们客户的需要。你,受伤的竞标失败者难道不需要改变吗?
James内部新闻
好消息之一:今天是Simone和Adam加入我们James以来第一次为客户参加买房竞标(卖房中介是Tom Ryan)。该客户在过去的18个月里已经失去了4次以上的机会。好消息是该业务是由卖方经纪人,Desiree Wakim无偿,也不为卖房而推荐的。Desiree之所以推荐是因为他认为Simone 关心而且能帮助客户,而Simone也确实做到了。感谢你,Desiree!

好消息之二:上个月客户和我们失去了两次机会,这次终于买下了,(卖方中介是Mark Wridgway)。我们是通过拍卖买下的,价格比上次另一幢房子要低$40万左右。客户得到了一个好的结果,并不是卖方中介做的不够好,我们只是想指出你并不是必须花越多的钱就越幸福。横向来想想你的需要,我们的客户确实获得了一个更好的结果。

好消息之三:下周末Gina就会顺利结束位于波士顿的哈佛谈判课程,然后返回工作岗位了,我们,James Tostevin,Mike Gibson, Rae Tomlinson, ,John Morrisby,Peter Kennett以及其他所有在James的工作人员都希望她能施恩惠于我们,祝福Gina能做到。

James市场新闻从本周将暂停直至七月底/八月初,但在市场休假期间James买方代理仍将开放,并转向业务:向卖家表示兴趣,滞销房产,私人出售,少量拍卖和客户的咨询会——比如对接下来的春季业务做个好的计划。

较大的拍卖
23 Finch Street, (John Bongiorno, ), $4,530,000成交,2位竞标者。
47 Erica Avenue, (Phillip Kingston, & Associates), $3,650,000成交,3位竞标者。
11 Bristol Street, Surrey Hills (Campbell Ward, ), $3,580,000成交,2位竞标者。

较多的竞标者
2 Munro Street, (David Hart, Buxton), $1,677,000成交,8位竞标者。
50 Reed Street, Albert Part (Cayzer Real Estate), $1,300,000成交,6位竞标者。
9 Clifton Grove, Hawthorn East (, Marshall White), $1,502,500成交,6位竞标者。

较大的流拍
9 Smythe Avenue, Mont Albert, $4,100,000流拍,0竞标者。
109 Male Street, Brighton, $2,200,000流拍,0竞标者。
54 Athelstan Road, Camberwell, $1,910,000流拍,2位竞标者。
通过3位竞标者竞拍,47 Erica Avenue, Glen Iris, 最后以$3,650,000成交。

年轻购房者——解决方案
去我们年轻购房者网站:www.jameshope.com..au
上周我们讲了一些年轻购房者所面对的关键问题,本周,就像我们所承诺的,我们来讲讲一些具有操作性的解决方案。
房屋购买和这些建议的解决方案并不适合所有年轻人(低于45岁的)。但是坐在你们背后,参加其它高等教育教程,或通过iPhone获取神奇的答案也同样不适合所有的年轻人。
是的,澳大利亚社会目前实行的制度对年轻的购房者来说并不公平。
澳大利亚社会正拿走年轻人的房屋供应,并且由于负扣税,富有的移民,和不关心区域的基础设施又增加了对房屋需求的竞争。年轻人需要推动新一批的领导者,树立“我们”的意识来代替“我”的意识,并且要求改变。你们需要走上街头抗议,直到你们发现领导者们可以平衡年老的和年轻的澳大利亚人之间的不同为止。但是……这类革命或许要花20年,并且……
……作为一个年轻的购房者,你不可能花费时间永久地等待,以便进入房产市场。

等待市场松动永不会奏效

市场不会为你松动到所能注意到的程度。如果你想等待在将来政府做出干涉来帮助你,你现在6岁的孩子等到你能负担得起购买时可能已经26岁了,你16岁的孩子可能已经36岁了。
你必须自己采取行动。等待市场变化,你将付出代价。请不要误解这一说法,这不代表由于不想等待而去购买错误的房子,用一种耐心和理性的态度继续寻找正确的房子是正确的。
所以,我们的建议是不应过多关注那些负扣税,养老金,来自亚洲的投资,情况良好的婴儿潮出生的人群以及富有的私人家庭是多么的不公平。应该关注事实,比如这个周末有300人希望购买墨尔本近郊和中郊的30幢好房子。
是的,最终这些人中的270人将会不开心——你需要成为在本周末30名幸运购房者中的一员,要不就是下周末或今年晚些时候。
因此,现在在墨尔本近郊,你作为一个年轻购房者就是在战斗,就像在久旱的塞伦盖蒂的野兽一样。草地有限而且你还要躲避食肉动物(不可靠的买方和卖方代理,不可靠的财务策划人,不可靠的经纪人,以及那些来自你的很有意图的朋友和亲戚的不可靠的建议)。其他的食肉动物是负扣税者,养老金购房者,富有的海外移民——还没提到和你一样的其它年轻购房者。
好,所有负面和艰难的东西就在那里,但不要让它们压垮你。承认它,然后向前进。很多野兽看见不好的东西,其中只有坚强和聪敏的才得以存活。
我们的竞标者统计(每场拍卖竞标者人数)显示,在墨尔本近郊每所高于$100万价格较好的中等房屋始终有6-10位竞标者,而低于$100万的有同样甚至更多的竞标者。
不是每一个年轻购房者都能成为中标者——很简单在墨尔本近郊没有足够的好房源来满足需求,
所以,要有正确的想法——这取决于你,要么你愿意住在向西,向西的西边,而如果10年内你要卖掉这西边的房子,搬到离学校较近的地方,墨尔本近郊的房价可能会更加的高不可攀。
制定正确的计划,然后去寻求合适的位置,合适的房子和合适的价格,阅读我们去年写的时代周刊评论(Age/Weekly Review)年轻购房者向导,(数据显示,这是澳大利亚同类栏目阅读者次数最多的文章之一),按一下这里,你将看到你所需要买的,按一下这里是James房屋购买者向导。
获取首付和获取各种资金资源——银行,亲戚,租客,合作者,等等。
我不是很好的存款者,而更像个被逼迫着,我不在乎我那点养老金——在我进入暮光之年,这对我来说也许是或不是一个聪明之举。
我认为我已经工作的很努力了(买过超过1000幢房子),有个好工作,住在离城市很近又安全的房子,旅游过,养大很好地孩子,有很好的家庭支持和安逸的生活(当然我希望以后也是这样). 我有很好的收入,有时透支,早期父母会帮助,后来长大后又可以利用负扣税. 我们的家庭很幸运,但这也是我们自己挣来的幸福。一个有关钱的想法出现在我眼前,好的资本增值和一个好的工作能给与我们好的生活,并遮盖我一身中的很多错误和钱的过失。
存钱对很多人来讲是一件好事,也是被推荐的。但是我的观点是除了存钱买房这一方法外,还有很多办法, 比如:
 父母(1)——他们是帮助你付首付和贷款担保最好的希望。但是你必须告诉他们帮助你的想法,因为他们年事已高,也想保护他们自己。告诉他们如果他们不想开车一个小时去看他们的孙儿,那你们就帮助我们买得近一点(好吧,那种不是隔壁,而是可能只有15分钟路程的)——拨动他们的心弦,然后拉动他们的钱包。
 父母(2)——开始不断地同他们讲买投资房,他们可以把买的房再租给你,这能使他们的退休生活变得更好。这种投资可以增加财富和收入并且你们也是互相帮助。这是希腊人,意大利人,中国人和犹太人的方法,挺奏效的.如果你担心家庭争吵,签一份法律合同,比如正式的租约。
*对上述两种方法,你不能期望你的父母都去这样做(你可以期望,但他们为什么必须呢?)。你必须自己帮助自己,要存钱,也许你可以找第二份工作,是的,你也许要走得再远一点(但不要太远)去买下你的第一所房子,并在那住上5——10年。
 找一份好的工作。Joe Hockey 是对的——我不为任何政党鼓噪——除非Pendles或Clokey竞选总理。如果你想成为一个佛教信徒,素食主义者,慈善施舍的僧侣,那么我向你脱帽致敬;但是绝大多数像你一样的人不会带着三个孩子住在一个Hawthron半独立式房子。我知道这么说有些过分——但Joe Hockey的评论有其正确性——去找一份收入好的工作。销售、房地产、营销、小生意……或者打第二份工,除此之外再加上请求你的父母帮助,可能还有负扣税。采取什么方式都行,如果买一个好房子是你的重要目标的话,早做比晚做好.
 .要有创造性。用负扣税办法买一个目前你负担不起自己居住的房子。把房子租出去,自己和爸爸妈妈住。或者买一个房,你住在别人的房子里,同时让他们租你的房子。要确定合同符合税法要求,负扣税对一个资本增值的好房子绝对是很有用的工具,你需要它来同海外竞标者抗争。另外,如果你的房子在接下去十年间有所增值的话(在你能负担的起自住前),那你等于把几十万澳元放入了你的口袋,而且这是合法的,并且大多数是免税的(如果你运做的好的话)。是的,当然会有风险,但是有些时候,你需要承担一些风险才能进入房产市场。

制定一个有效的计划和操作方式。
价格、房子和位置(PPP).这三项在你的计划买房时需要牢记心中。
中间价位的区域,有土地的房子,合理的房屋布局以及靠近基础设施。
知道这些并不是什么高深的事——在2015年怎样购买是重点。
搞清楚你想要什么,某一特别的房屋是你想要的吗?
在价格、房子和位置的(PPP)的标题下列出财务情况及你对你想要的房子的感觉。在你的价格、房子、位置(PPP)计划表的末端,作为开始不要搞得太复杂,不要多于三句话。这很简单,但很多人买房前都没搞清他们想要什么——他们没有一个计划。阅读墨尔本购房者向导——按这里。
然而,要避免来自财务策划人,银行职员和研讨会制定的计划——如果计划涉及高风险交易,比如买楼花和全新公寓楼房——他们不适宜年轻购房者。
还要记住FFFs(五年,灵活和将来验证)。2000年一位年轻人花了$507,500在Docklands买了一套公寓房,2014年,他们卖了$576,000。在同一时间,另一名年轻人花了$493,000在Glen Iris买了一幢家庭住房,2014年他们卖了$150万。阅读墨尔本购房者向导——按这里
一但你有了计划,评估,定价和谈判——也就是按照正规程序。
但是,就像很多人,他们不做计划,也不按照程序操作。很多人也不会谈判,所以……

寻找一位专业人士。
我能给你的下一个建议是,如果你要做手术或要上法庭,或要开创一个生意,请需要寻找一位专业人士,事实证明了这些专业人士的作用。同样,一个好的专业房产顾问将会帮助到你。
看我们James买方代理五月份统计——按这里
人们认为买方代理只是在拍卖会上简单地举了举手就买到了房子,但在我们五月份买的房产中只有25%——30%是通过拍卖成交的,而70——75%是通过谈判成交的。
人们往往为了付1%的代理服务费而犹豫不决,但当你在不断等待之时房价上涨了。在过去的几个月中有些房子的价格上涨了10——20%,而很多购房者:
1、 仍然没有住进他们自己的房子。
2、 现在发现房价涨了10——20%多。
这都是因为他们觉得负担不起请专业人士的费用——其实在过去的几个月中他们已经付了比这多了10倍或20倍的钱(因为房价的上涨),在过去七年这段时间里,或许多付了100倍的钱.这些要多支付的钱会增加你将来所需的贷款。
在欧洲和美国,购房者广泛和明智地运用买方代理,但在澳大利亚很多人认为他们可以自己买房,因为他们父母就是这么做的。但是时代不同了,市场也不同了。这在1985年也许还行。但在2015年对很多人来说已经不行了.你要么不买,要么你在其他人不会出的价格买到一个没人想要的房子。
这个星期我遇到了Hard Luck Harry和他的妻子Hard Luck Harriet。他们在过去的两年里参加了5次房屋拍卖会上的竞标, 但他们没有一次是成功的. 我给了他们一个建议——试一试其他不同的办法。雇一名有经验、有信誉的买方代理/买方经纪人。
我以前从来未做过这,以后可能也不会再做,但是点一下下面的链接,你将会看到我们上个月的工作统计,这些通常保密的月度统计没什么好隐藏的(除了我们客户的身份外),它们是我们James买方代理2015年5月的结果,它们告诉你在小于10周的时间里通过一、两次竞标购买的方法,我们可能不能为每个购买者在10周时间里买到,那样的话,你也不会损失一分钱。同我们竞争这些房产的人,50%是海外竞标者。
【供年轻购房者——James买方代理2015年5月内部工作情况统计,点这里。】
是的,我们主要代理购买$200万到$600万的房产,但是很多问题对年轻购房者来说是一样的。我们很多客户都在价格承受能力上遇到问题,几乎我们服务的每一个人也都受到预算限制。
做一个好的决定,然后行动。
好的决定,你要作出许多决定,人生不就是这样吗?如果你不去计划,不寻求专业帮助,不努力工作,不做研究,这也是你的决定——不过你想买好房子,这就是坏决定。
这就是James报告所包涵的,你需要建立你自己的电子表格以便做一些类似下面的工作。
1、 对你的计划提出问题。
2、 评估房产(谨慎性调查)
3、 考虑,而不是仅凭经纪人说的。
4、 制定一个有效的谈判策略,如果你需要可以发电子邮件至mal@james.net.au,或在周一或周五做个免费的电话预约,或到我们年轻购房者网站www.jameshope.com.au找那些在上周五很可能我帮助过的年轻购房者聊天,我对那些建议没有收费也没有和其中任何签约。本周我还有空,然后八月份将重新开始。
点一下这里是我们为客户做的一些例子——James竞标报告。
最后,我将从墨尔本购房者向导给你一些购房智慧。
1、 夫妇和睦,房子充满幸福。
2、 历史会重演,除非你作出改变。
3、 好决定和坏决定所需的时间和焦虑是一样的,只是准备的质量是不同的,关注3Ps(价格,房子类型以及位置,位置最重要)。
4、 在墨尔本房产上,时间不能愈合及掩饰什么,它只会加重什么。
5、 价值对所有人来说没有一个严格的定义,除非对你有价值。
6、 谈判中,你越多地谈论你想要的价格,你就离你所想要的越远。
我新的第7条,要有正确的心态,——这取决于你。
一些能帮助年轻购房者迈出第一步的实用的帮助
1、 在八月份、九月份和十月份(根据需要)我们将举办为年轻购房者修改过的有1000幅幻灯片的买方代理课程,对此我们是免费的。因为年轻购房者不是我们的目标客户——所以让我们看看能否帮助你,更多信息请关注www.jameshope.com.au或发电子邮件。
2、 定一个有效的谈判策略,如果你需要可发电子邮件至mal@james.net.au或在周一或周五免费电话约一个时间,或到我们年轻购房者网站www.jameshope.com.au找到些在上周五我很可能帮助过的年轻购房者聊天,我对建议不收费,你也不用同我签约。本周我还有些时间,八月份将重新开始。
3、 我们还提供与家长一对一的讨论,告诉通过家长我们如何来为家庭/父母/孩子进行购房投资。我们对帮助家长购买是收取费用的。请发电子邮件至mal@james,net.au了解详细情况。
【年轻的购房者要避免非正常情况在你签约前寻找一个好的律师】
你好!我叫Dennis Danaher, 我是一名房地产律师。我们每年都经手很多很多各种价格区间的房屋买卖。
Mal让我给年轻的购房者一些建议。
首先,我了解你的困境——在我看来,你要买第一幢房子同20或30年前相比,要困难多了。我和Mal持同样的观点,就是只要是好房子,比如:好的土地,好的房屋布局和好的地点,最好尽快进入市场购买。如果你买得不好,虽然这是我经常看到的,你应该以比你预期的更快,更低价格卖掉,它可不是你房产经历的好的开始。
我能给你的最好建议同Mal的相似——寻找你周围好的专业人士。在我的专业领域就是意味着找一个好的律师(不要太便宜也不要太贵)。在你准备签约或周末要签约之前检查所有条款。
在你签约之前,寻找一位你信任的律师,以防非正常情况。
我知道很多年轻购房者,面对买房合同和其他文件时会发愣——所有的东西似乎都是非正常的。
所以年轻购房者最通常的解决方法就是忽视文件内容,经纪人告诉他们在哪儿签,他们就在哪儿签。
这可不是一个好办法。
比如你是否知道你不是买了一块地,而是买了一张纸。这叫权益。也就是说你所买的都列在这张纸上,并不是围栏之间的东西,因此那张纸必须正确。
嘿,有点奇怪吗?
你是否知道在租借合约上,你可以有口头的法律约束协议,但在同样房屋的购买上,你却不能有口头的法律约束协议,必须是文字的。
嘿,另一个有点奇怪吗?
这个怎么样——你可以签一个购买公寓楼花的合同,而他们可以拿了你的钱,两年没有建造,奇怪吗?
我可以给你讲几百个有关购买房产奇怪事情的故事,但又有谁喜欢听一个无趣的律师呢?
你所要听无趣律师的就是,好,请签字,没有不正常情况。
在你签约之前,寻找一位你信任的律师,以防非正常情况。
Dennis Danaher —— Danaher 法律事务——律师。
嘿!我是Richard, 我是一名建筑设计师。
年轻的购房者想在今天的市场上寻找他们的梦想之屋确实很难,我也确实知道这中间有一些风险。
但是如果你做的好的话,它可能在感情和财务上都很值,
1、 即使有限的预算,你也需要清楚什么是你买的到底是什么而不是买任何东西。我知道Mal一直鼓励年轻购房者尽快进入房市,但他不是说买任何东西。这我完全同意。
2、 任何房产具备以下特征,比如朝北的后院,实心砖结构,街边可停车都值得购买。但是我承认要找一处所有好的要求都符合的房产是困难的,并且通常也很难买(由于竞争),但它们是值得争取的。
3、 尽管如此——你仍需做尽职的调查,特别是你如果想要有装修潜力的话。到地方当局去查一下,看看哪些确实是可行的,看一下周边其他人做了些什么,但是在仓促作出决定之前,还是保守一点好。有些地块看上去很完美,但经常有一些奇怪的附属建筑物或还没有显现的特别限制。
4、 我们都看过电视节目,它们可以很激动人心,但它们也必须听从市政委员会和遵循建筑规定。
5、 一个好的设计可以将一些相当糟糕的东西转变成神奇的亮点,然而,一个小忠告是有些房产要比其他房产改进起来容易和便宜。要买容易改进的而不是难做的。
6、 通常设计师被看成是一种奢华的消费,但是如能获得理想的建议和经验,仔细地选择,聪明的设计决定从长远来看是可以赚钱的。
7、 我对第一次购房者的最好建议是把你的预算用书面的形式明白地告诉设计师,然后让他/她着手设计。
购买你的第一所房子是一个伤脑筋的过程,但是这也是一件令人兴奋的事。
永远不要停止梦想,努力实现它。
Richard Blight——Blight Blight Blight——建筑设计师
专家们的话
经纪人调查,你对年轻购买者想进入这个市场有什么长远的建议?
Michael Hingston (Jellis Craig, Hawthorn):
很重要的一点就是不要灰心丧气,因为周边总是会有好机会的。现实是每个人都有一个预算,即使有些人好像看似没有。做好你的调研工作将为你省略很多时间和精力,准备好调整空间将极大地增加你成功的可能。当你竞标或报价时,确定不要把你的限额设定在整数上,好比$1,000,000或$2,000,000,令人惊奇的有许多房产交易成功时只比整数多了几千澳元。房地产是一个长期的游戏,你必须用长远的眼光来看待购买。祝你好运!
Ada Taylor (RT Edgar, ):
我对购买者的建议就是总是要从长远考虑。我们每个人都有自己的“理想清单”,但是要想在房地产有好的投资,你就应该引起大范围市场的兴趣,而不仅仅是针对你目前的需要。最重要的考虑应该总是围绕地段,朝向和增值潜力。地段靠近交通、便利设施和学校的房产总是被寻找的对象。朝向很重要。因为光在家的感觉中起到了关键的作用。买一些房屋的楼花或全新装修的并不总是代表性价比最好。要勇敢地去看一些有潜力的房产,即使它要通过几年才显现。最后,如果寻找公寓房(很多年轻人经常是)可能的话,找式样比较老的和精品开发的,这些趋向保持较大的价值。
James Tomlinson (Marshall White, ):
你是否尽职调查,做好功课和同圈子里那些你感觉好并信任的专家(经纪人或买方代理)建立起关系。有了认真调查,市场知识以及时间投入,机会会出现的。

Sam Gamon (Chisholm & Gamon)
房地产选择从长远的成功来看是非常苛刻的,即使你的预算减少,也不要勉强去买脆弱或充满缺点的房产,如果你需要到更远一点的地方去找合适的房子,只要你选择那些在成熟区域有增值潜力的房产,从长远看你会有回报的。最好要关注那些离火车或一些可靠的交通工具近的房产,那些靠近便利设施以及商店,好的咖啡店等附近的区域。把你的目标选在可以街边停车,拥有室外活动空间,光线的区域,选择一些门面漂亮或可以改进的房产,重要的是你所选择的房产是你能掌握房子将会以怎样形式出现在未来的市场。

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