oc | Wednesday 20th November

市场新闻

简而言之,今天超级星期六市场有点牵强。

这是个概括,一个超级星期六的概括。John Morrisby就 40 Britten, 达成了交易,成交价$2,415,000 有3位竞标者。

墨尔本近郊数据

竞标人数 2 拍卖水平 245 清盘率74

竞标人数 零竞标者 1位竞标者 2/3位竞标者 4位以上竞标者

2      19%       19%       46%           16%

我们今天主要着重于关注高端房产,因为它是金矿中的黄宝石。如果市场有变化的话, 你将最早在高端领域看到,因为目前的市场是一个受高端房产驱动的市场。从传统上来讲,高端领域房产价格最容易受到影响,因此能很好反映情况。

今天我们报导的38场拍卖中有33场是超过二百万澳元的,并且其中近乎一半超过三百万澳元。你可能认为以下一些评论也许比较中立——我们不是——我们报导我们所看到的.我们看到一些变化,但是我们知道今天是一个超级星期六,而且我们集中关注的是一个传统的最少竞标者参与的部分——墨尔本高端领域中的高端,市场仍然相对强劲。

James 市场总结

每年这个周末是对春季市场的一个测试;因此我们今天把拍卖记录员派到各种不同的拍卖现场,从而来确认或否决拍卖现场到底在发生什么,并且墨尔本近郊百万澳元以上房地产市场是怎样的。

简而言之,今天的市场有点牵强,它没有像过去那样消化吞食上市房产,没有像今年五月份那样。

然而总体来说,我们觉得市场仍然是强劲的,只是没有像五月份那样强。

  • 在上周你可以感觉到媒体评论,麦考利(Macquarie)和Westpac对一些范围有影响—— B级和C级房产。
  • 即使上周末的市场统计数据也表明竞标者人数是强的,平均在5位左右,清盘率在80%,所有这些都基于大量的房产。今天处于2位边界线,清盘率也是在边界线上,我们这里所说的边界线是指市场强和正常之间的边界,而不是指市场坚挺和虚弱之间的边界。
  • 和我们交谈过的中介报告说买者对公开房屋展示的兴趣和买者急切性有所下降,这是同中春的市场,同几个月之前的五月份市场相比较而言的,至于中介,他们的意见我们还是尊重的,他们仍然觉得市场是有支撑力的,只是力量没有像冬季前的白热化市场那样强,这点我们同意。

我们是否认为本周市场同上一周市场一样强——不。当1位竞标者人数和2到3位竞标者人数的拍卖百分比保持不动,而井喷的竞标者人数却急剧下跌,并且零竞标者情况在增加。

我们是否认为本周的市场同五月的市场一样热——不,我们认为自早春以来,我们已经确认过数次了。

我们是否认为市场正在下跌——也许,但是我们认为我们最好押宝押在市场在趋于平稳。

从一些历史角度来看:

这是一个巨大的周末,下面是James过去五年超级星期六的标题。

2015:简言之,今天的超级星期六市场有点牵强:清盘率74%,竞标人数2.0

2014:今天对买者来说非常艰难(就像预期的那样):清盘率77%,竞标人数2.1

市场在2015年初的变化速度从高速到超音速。

2013:超级,超级星期六!清盘率73%,竞标人数2.3市场继续在上升。

2012:市场在变坏还是在变好?我们认为是在变好!清盘率71%,竞标人数1.8.

市场在当月转向,并在后六个月上升,事实上一直升到现在。

2011:超级星期六:有些变好,大多数变坏:清盘率43%,竞标人数1.3.

市场在后六个月下降。

2010:这个超级星期六发生了什么?清盘率55%,竞标人数1.3.

市场在之后六个月下降,这确实是2010后期,2011和2012早期的非常平均走势的

开始。

 

那么总的来讲,2015的超级星期六对我们来讲意味什么?

  • 市场的闲聊正在对市场增长的速度产生抑制作用。
  • 虽然同过去的几个周末相比,今天的数字是下降的,那很可能只是由于市场上房产数量太大的缘故以及我们片面的只针对高端房产进行报导.对我们来讲任何的市场转向,尚未定论,但是我们承认在上一周出现了一些松缓的气氛。
  • 通过与三个在上升市场的超级星期六相比(2012年10月到现在)这个周末的结果仍在同样的数值范围之内.就竞标者人数和清盘率而言,今天的结果仍然是我们称之为强势的市场。

 

  • 毫无疑问,在高端领域出现了更多的流拍,这在市场变化过程中是正常现象,是的,市场可能在变化。这在市场存量激增的情况下也是正常的,是的,很可能是市场提供量的关系。我们根据今天所看到的还不能排除其中任何一种情况.当墨尔本市场发生变化时,它存在两种节奏——A级的(好的PPP好的价格,房子和位置)继续闪耀,B级的显示出了混合的结果,而C级的(差的价格,房子和位置)简单来讲卖不掉。这种情况现在正在发生,因为有些卖家把他们的价格目标定得越来越高,而买家的目标已开始平稳,甚至下跌。

 

是否墨尔本近郊市场已经发生改变?

可能,我们的意见是上周市场在自信上确实受到了新的创伤,但如果说这将产生比自信心受到更严重的情况还是为时过早,因此,我们将等到11月份再来确认这周是否是:

* 短暂的停顿

* 水平矫正

* 或是游戏改变

十一月份三个星期的竞标者人数连同清盘率无论如何将告诉我们答案。

大的拍卖

11 Hilda Crescent, (Sam Wilkinson, Kay & Burton), 成交, $6,030,000, 3位竞拍者

26 Thanet Street, (Justin Long, ), 成交, $5,105,000, 2位竞拍者

9 Scotsburn Street, Hawthorn (Antony Woodley, Marshall White), 成交, $4,510,000, 5位竞拍者

热门拍卖

30 Vincent Street, Glen Iris (Rob Vickers-Willis, ’s), 拍卖后成交, undisclosed (passed in at auction for $2,600,000), 5位竞拍者

8A Dendy Street, Brighton (Nick Johnstone, Nick Johnstone Real Estate), 成交, $1,900,000, 5位竞拍者

21 Mary Street, St Kilda West (Oliver Bruce, Marshall White), 成交, $4,010,000, 5位竞拍者

大的流拍

6 Staniland Avenue, Malvern $4,000,000, 流拍, 0位竞拍者

12 Myambert Avenue, Balwyn $3,805,000, 流拍, 1位竞拍者

37 Middlesex Road, Surrey Hills $3,600,000, 流拍, 0位竞拍者

Hawthorn, &

11 Hilda Crescent, Hawthorn (Sam Wilkinson, Kay & Burton), $6,030,000, 成交, 3位竞拍者

9 Scotsburn Street, Hawthorn (Antony Woodley, Marshall White), $4,510,000, 成交, 5位竞拍者

19 Howard Street, Kew (James Tostevin, Marshall White), $2,720,000, 成交, 2位竞拍者

Malvern East, Toorak & South Yarra

26 Thanet Street, Malvern (Justin Long, Marshall White), $5,105,000, 成交, 2位竞拍者

16 Seymour Avenue, Armadale (Iain Carmichael, ), $3,460,000, 成交, 2位竞拍者

 24 Central Park Road, Malvern East (John Morrisby, Jellis Craig), $3,055,000, 成交, 3位竞拍者

Albert Park & Upper Bayside

20 McGregor Street, Middle Park (Gerald Betts, RT Edgar), $4,400,000, 成交, 4位竞拍者

21 Mary Street, St Kilda West (Oliver Bruce, Marshall White), $4,010,000, 成交, 5位竞拍者

25 Hambleton Street, Albert Park (Greg Hocking, Greg Hocking Holdsworth), $3,105,000, 成交, 2位竞拍者

Brighton & Lower Bayside

11 Gould Street, Brighton (David Hart, Buxton), $3,900,000, 拍卖后成交, 1位竞拍者

17 Sims Street, (Mark Staples, Hocking Stuart), $2,750,000, 成交, 3位竞拍者

83 Sandringham Road, Sandringham (Stephen Tickell, Hocking Stuart), $2,430,000, 拍卖后成交, 3位竞拍者

谈判策略

你可以买并你可以买得好——就在现在。

上周我们对听从麦考利银行(Macquarie Bank) 预测将来的愚行的评论,并不是不同意他们,市场明年可能下跌, 也许这周已经下跌了。

不,我们的意见只是强调把注意力集中在猜测将来的市场根本就是浪费时间。

市场是否会上升,下降或横行或分裂或······?

够了,不要陷入了,确实是,不要那样做。

如果你想清楚了,你可以现在就买(那些你过去不能够的),而且现在你可以买得好(根据选择条件)

让我们回到基本原则上。

你需为你和你的家庭找一个住的地方,你可以租也可以买。

着眼大局

如果选择买而不是租,那么你要么可以取得好的感情上和财务上的结果,要么你可以取得差的感情上和财务上的结果。

取得这些结果取决于你做出好的还是差的决定。

你好的决定取决于:

  1. 你想要的结果
  2. 你最好的选择

如果我们的宝瓶中有一个神怪,他能帮助我们选择有关房子的一个问题,那我们想让他告诉我们(个人来讲)什么是我们每个人真正想要的房子,它现在是什么样子的,并且十年后是什么样子的?

我们James买方代理非常想知道这个问题的答案,而不是说明年的墨尔本市场会怎样,因为即使我们确实知道它会上升或下跌,我们又能对这些信息做什么呢?后年又会发生什么?再后年又会发生什么?

我们发觉房屋购买最好是住在这里和现在,而对特别的房子要着眼于未来——而不是市场。

如果认为这是对的,现在就买,如果不对,继续寻找。

那2015年发生了什么。

我们认为这是共识,“现在对墨尔本市场的影响是不固定的,因此市场不稳定性在增加.”

这是真的吗?

墨尔本市场真是那么不固定还是我们更多的在讨论它,或者它还是原样没变?

我们是否处在比过去更不稳定的时期?

这是墨尔本过去十多年里发生的。

更明确的来讲,是市场在下降还是每个10月春季的市场就是这样.

2007 – 上升
2008 – GFC – 下降
2009 – 上升
2010 – 下降
2011 – 下降
2012 – 上升
2013 – 上升
2014 – 上升
2015 – 平稳, 上升或下降?

我们不知道你对上述是如何解读的,但对于我们,墨尔本市场总体上看上去总是不稳定的。

了解市场是不是有用?是的——但主要在这里和现在。

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James 内部新闻

我们James买方代理的拍卖购买率在今年早些时候只是在很低的10%(如果我们在做我们的工作,怎么会不这样呢)在好房子的拍卖会上,我们遇到了强大的海外竞标者,我们不得不寻找不同的策略,我们在复活节前找到了。

而在过去的七天里,我们有七处房产在谈判,我们买下了六处——事实上我们只有失去一处就留在今天的拍卖会上的。Hawthorn (Peter Vigano); Brighton (Russ Enticott); Glen Iris (Andrew Wilke); Kew (David Filecci); (Michael Amarant); Balwyn North (James Scoones); Sandringham (Jenny Dwyer).

对我们来讲,了解我们现在所处的市场情况,给我们的客户提供了更多的机会。

但是了解现在的市场是怎样的,与预测市场明年会怎样是完全不同的。

了解现在的市场是怎样的能使我们采用反直觉的策略使交易成功。

我们不确定知道明年市场会怎样如何能真正帮助我们的客户,相比之下,从长远角度来区分好的和坏的房产才能真正帮助我们的客户。

市场是为那些思维清晰和付出行动的买者服务的,而一些买者只是有点迷乱地坐在场边。

我们最好的建议是:

回到着眼大局上来。

  • 知道什么才是你的好的购房结果(什么是好的PPP’s)?
  • 买一个最能满足你感情需求和财务结果的房子,为你自己买好的PPP’s.
  • 如果是合适的现在就做,如果不合适,继续再寻找。

如果你能想清楚,现在就购买(那些你以前不能的),并且你可以买得好(根据选择条件)。

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