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市场新闻

Balwyn现象– 来自亚洲的国际需求确实有松动的迹象!

By Mal James 21/11/15

Peter Batrouney 在拍卖后卖出20 Illawarra Road, Balwyn North, 成交价超过 $2,710,000, 1位竞标者

特刊——James对于墨尔本近郊百万元以上房市国际需求的专门报道

今天我们抛开我们对墨尔本拍卖市场的报道而关注墨尔本近郊房产市场国际需求的变化(如果有的话).

James竞标者人数,Bayside, Stonnington以及清盘率都放在一边,以便我们能集中精力关注和评估国际需求——为此我们需要到能展示国际——亚洲——中国需求的地方——Balwyn去看看。

我们关注一下30场拍卖中20场来自Balwyn和Balwyn North的拍卖,这意味今天的数字不代表墨尔本整个市场的情况,所以今天让我们忘掉竞标者人数、清盘率作为墨尔本市场精确指标——只是看一看它们真正反映的,Balwyn或亚洲市场。

多年来,我们James买方代理一直指出墨尔本百万澳元以上市场是由国际需求驱动的,特别是由来自澳籍华人和中国公民的中国资金驱动的。我们的房地产不再是一潭封闭的死水,它已经成了一个国际房地产市场。

是的,利率,澳大利亚金融政策以及银行会影响我们的市场,但它们不会像外来资金那样驱动市场,特别是2008年以来,来自亚洲(中国)的资金。

在百万澳元以上房产上最重要集中外来资金的地方是Balwyn.

今年早些时候,我们在James市场新闻的文章中指出,我们觉得Balwyn土地价格上出现的情况对墨尔本高端房地产市场有很大的影响,比Brighton, , 甚至Toorak 都大。

我们仍然这样认为。

Balwyn 现在出现的情况是一个信号,预示着墨尔本其他地方以后(明年)可能出现的情况。Balwyn以及Kew和Glen Waverley的一部分自从2008年以来就成了墨尔本的法宝。

过去在这里首先发生的,后来在墨尔本其他关键区域,如东区和海湾区重演。

在过去的几周里我们看到了在Balwyn和Balwyn North发生的微妙的但是引人注目的变化-因此我们今天调查和分析这个墨尔本国际房产市场的亚洲震源地。

但是,请你在阅读我们提供的以下信息时保持一些平衡。

  • Balwyn是一个小规模的亚洲需求市场,在2015年9月份的James市场新闻文章中,我们详述了在我们的价值记录中显示最新的100笔价格超过二百万澳元的房屋交易中90笔涉及到中国人,或者说买者有中国姓氏。
  • 目前Balwyn市场的春季房产是充足的,公平地讲市场并不是那样令人兴奋的,因为供应很多——意味需求会广泛扩散,这对竞标强度下跌是有好处的,春季市场显示一些松动通常是正常的,并且是从我/我们由始以来所见到的Balwyn房产价格最大幅度上涨后的下降。(比如2015年2月至6月)。
  • 你下面看到的变化,自九月份以来对我们来说是明显的——仍是在早期——如果报导的限制海外投资法案和中国政府限制外汇流出的做法有改变的话,情况又会重新上升。
  • 然而,没有糖衣——你将看到亚洲国际需求的变化要高于任何季节的变化。

BALWYN – 今天

 

66 Gordon Street, Balwyn – 拍卖前成交, $4,880,000 (澳籍华人或中国公民竞标者–不确定)

(之前成交价$3,300,000, 2009年11月).

 

107 Winmalee Road, Balwyn –流拍于$2,025,000, 1位竞拍者 (澳籍华人或中国公民竞标者– 0)

(之前成交价$751,000, 2002年9月).

在107 Winmalee Road, Balwyn, 在非常宽的路上竞拍现场人数较少

 

4 Clapham Street, Balwyn – 成交, $1,473,000, 3位竞拍者. (澳籍华人或中国公民竞标者– 1)

(之前成交价$901,000, 2007年8月).

很开心,雨过天晴,60人左右的人在拍卖现场4 Clapham Street, Balwyn.

 

9 Kaleno View, Balwyn –拍卖后成交, $1,588,000, 3位竞拍者. (澳籍华人或中国公民竞标者– 2)

(之前成交价$1,250,000, 2010年9月).

在一个安静的死胡同里,Kaleno View, Balwyn, 45人左右聚集在了9号对面的树下.

 

31 Knutsford Street –流拍于$2,700,000, 2位竞拍者. (澳籍华人或中国公民竞标者– 0)

(之前成交价$1,800,000, 2013年4月).

我们希望Jellis Craig的Campbell Ward比起当气象学家更是一个好的拍卖师,他向我们保证在下雨前漂亮的完成拍卖.

 

19 Freeman Street – 流拍于$2,400,000, 1位竞拍者. (澳籍华人或中国公民竞标者– 1)

(之前成交价高于$2,400,000, 2015年6月).

今天好的Balwyn地块吸引了以中国人为主的买家.

 

62 Rochester Road – 成交, $1,881,000, 3位竞拍者. (澳籍华人或中国公民竞标者– 2)

1920年左右的房子临近Mont Albert 路和一些学校.

 

DEEPDENE 

12 Angle Road –成交, $3,410,000, 2位竞拍者. (澳籍华人或中国公民竞标者– 0)

(之前成交价$2,100,000, 2012年1月).

一个现代的房子在590平米的地块上,临近Camberwell Grammar 学校.

 

Balwyn数据

竞标人数  零竞标者  1位竞标者  2/3位竞标者  4位以上竞标者

1.8        10%       32%        53%           5%

BALWYN NORTH

11 Illawarra Road –流拍于$1,900,000, 2位竞拍者. (澳籍华人或中国公民竞标者– 1)

拍卖师David Smith在与大家问好时乌云渐渐聚集.

 

20 Illawarra Road –拍卖后成交(高位$2百万), 1位竞拍者. (澳籍华人或中国公民竞标者– 1)

在Balwyn North,拍卖师Peter Batrouney在与大家问好时雨开始下了.

 

76 Mountain View Road – 成交, $1,510,000, 3位竞拍者. (澳籍华人或中国公民竞标者– 2)

我们在Mountain View的高处,这是一条南北向的路与Doncaster路相连.

 

22 Inverness Way – 拍卖后成交, $1,750,000, 1位竞拍者. (澳籍华人或中国公民竞标者– 0)

这个在Riverside estate一处的拍卖来了不少的人-这块区域由于有遗产保护的限制防止了让人害怕的词语-“过度开发”

 

3 Lynton Court – 流拍于$1,450,000, 0位竞拍者. (澳籍华人或中国公民竞标者– 0)

(之前成交价$850,000, 2012年8月).

只有20左右的人来到了拍卖现场.

 

18 Pavo Street –流拍于$2,760,000, 3位竞拍者. (澳籍华人或中国公民竞标者– 1)

(之前土地成交价$955,000, 2014年3月)

 

4 Thea Avenue – 拍卖后成交, $140万以上, 1位竞拍者. (澳籍华人或中国公民竞标者– 0)

(之前成交价$732,000, 2007年11月).

灰色,阴沉的天空与一排灰色的车子相匹配,连这个刚翻新的房子外墙也差不多是灰的.

 

7 Almond Street –流拍于$2,135,000, 2位竞拍者. (澳籍华人或中国公民竞标者– 1)

(之前成交价$130万以上, 2010年6月).

高出周围的1930年左右的房子有着20米以上的前脸,离Greythorn的商店也不远

 

2 Osburn Avenue –流拍于$2,510,000, 2位竞拍者. (澳籍华人或中国公民竞标者– 2)

(之前成交价$2,120,000, 2014年8月).

这是今天较多人来到拍卖现场的房产之一,这块位于Balwyn North的地块上可以开始建房.

 

2/5 Tower Road – 成交, $1,330,000, 4位竞拍者. (澳籍华人或中国公民竞标者– 2)

(之前成交价高于$700,000, 2008年10月).

大约70位热情的群众在现场观看着4位竞标者,这套2层的都铎风格的联排別墅位于知名的Balwyn高中学区.

 

12 Agnes Avenue –流拍于$2,100,000, 1位竞拍者. (澳籍华人或中国公民竞标者– 0)

(之前成交价$2,050,000, 2014年12月).

阳光透过树叶,大约70人聚集在咖啡车旁,打赌这套60年代左右的奶油色1012平米的砖房最终能卖到多少.

 

3-5 Loma Linda Grove –流拍于$1,600,000, 0位竞拍者. (澳籍华人或中国公民竞标者– 0)

一小群人聚集在咖啡车旁,这是今天最后几个拍卖之一.

 

James数据和假设错误:请注意我们只能估计中国资金——我们接受和理解那些有关我们对猜测国籍有时可能不够精准的批评——以及我们此前同样不够精准的的批评。是的,我们明白我们一贯不准确的这个玩笑.坚持下去,关注大局,嗨!中国资金对我们市场的影响是巨大的, 并且继续是,尽管我们现在只是看到了一些下降的初期信号。

还有,作为一个记录,我们接受并支持中国人按照澳大利亚法律合法购房的权利,事实上,我们为许多中国籍公民和华裔澳大利亚人服务,我们很高兴这样做——我们没有留下记录,但是我们估计大约我们购买交易的15%来自这部分客人。这篇文章不是关于某位中国人,而是关于作为总体的中国资金,它对我们其他客户,上年纪的和年轻的本地房屋购买者所产生的影响。自2008年以来,它对墨尔本近郊百万澳元以上的房产仍然是最大的现象。

问题

同我们的拍卖报告一样,我们同Balwyn地区的4个主要销售代理以及邻近Balwyn地区的另外6个代理进行了交谈,以便给你第一线专家的真实意见。

所有专业代理都会被问及同样的5个问题。

问题一:自五月份以来你是否认为市场已经变动?

问题二:如果是,是向哪个方向,为什么?

问题三:你是否认为自五月份以来在你的市场上中国人对房屋和土地的国际需求发生了变化?

问题四:如果你认为有变化,为什么?

问题五:在你认为是否是有任何关联性?

Balwyn 专家的回答

Tim Heavyside——Fletchers, Balwyn

目前我们正在经历Balwyn和Balwyn North市场和销售价的戏剧性变化。很多房产都流拍了(无关乎代理及报盘的房屋尺寸和质量),清盘率下降,同2015年5月的高峰相比,市场下降了8%.

Balwyn和Balwyn North(同很多其他近郊一样)在2013和2014经历了成长,但是在2015年初我们经历了这两个区的成长同我们以前所见过的不一样。这种疯狂的成长超过了邻区,比如Kew,Camberwell和Surrey Hills。

这种高速成长是为什么Balwyn和Balwyn North现在修正/变化/减速众多因素中的一个——换句话说,价格的上升太快了。另外还有很多的外国购买者和规定的变化——这些变化直接影响了Balwyn和Balwyn North中国人市场的需求。Balwyn高中学区是中国购买者喜欢的选择——这是很好的学校,但我们不再有盯住这个区的感受了——这种情况只有几个月前比较明显,昨天我和一个同事谈到了Balwyn North,他说:“这就像水龙头关上了——购买者都到哪去了?”

Tim Picken——Kay and Burton,Balwyn

  • 是的。
  • 依我的看法,由于太多的供应,买者没有那么紧迫了,市场松动了5-10%。
  • 在过去的4-6星期中国人的需求肯定下跌了。
  • 供应,政府规则改变了过热的市场。
  • 随着国际买家需求的下降,这意味着本地市场变得更稳定、健康,从长远看对每一个人可能更好。今年的成长是空前的,因此,适度的调整也不是意料之外的。

James Tostevin——,Balwyn

  • 在5月和9月之间,市场和房产价值是上升的——从那以后,市场有适度调整变得平坦。
  • 2015年绝大多数市场的势头是空前的,最近市场不是很强是由于未来的购买者有众多的选择——另外在某些情况下也是由于卖家的期望升到了不现实水平的结果。
  • 亚洲的影响反映了市场发生了什么,他们更加挑剔。
  • 资金从中国流出更难了,澳大利亚政府取得了他们想要的,减缓亚洲在澳大利亚投资。
  • 毫无疑问,这一定是有关联的!!

James Scoones——,Balwyn

五月份以来我们在Balwyn的市场是稳定的,但是Balwyn North下降了5-10%;这是由于参加拍卖会的亚洲/中国人少了。在与亚洲的买家在过去的几周里的交谈中,他们担心市场的动荡,决定坐在市场外直到市场稳定。中国的购买者说他们喜欢市场稳定或上升时购买。下三周可能会看到他们回到Balwyn North市场,我们等着看。

Balwyn外的回答

Michael Hingston——Jellis Craig

  • 是的,市场自五月到最近的时期上升势头很快,近期看上去平稳了。
  • 很多很好的购买者有很强的需求,但被邻区较高的价格,同时被相对需求而言较低的供应挤出了市场。

3/4:需求仍很强,但现在要使资金汇出中国比较复杂,所以这部分买者还在那里,并且非常渴望在这里购买,只是他们的手脚在某种程度上被束缚了。

——Marshall White,Toorak

  • 我们注意到自五月以来市场有一些变化,仍然强,但有松动。
  • 总的说来,我们又回到了更平衡的市场,买家有点谨慎地权衡他们的购买决定。
  • 在Toorak和周边,国际购买者的需求没有变,并始终持续着。他们对本地价值的了解可能比有些卖家认为的还要高。
  • 从长期的观点来看,今年上半年我们经历的异常强的市场只是暂时的和不持续的;现在市场又回到了正常。

David Hart——Buxton Brighton

  • 我相信可能直到九月份我们的市场一直强势增长,可能这是正常春季交易量前的顶峰。
  • 九月前一阶段的价值在经历增长并稳定下来,但可能在春季销售季节有所松动。增长的交易量总会对价格产生打击效果。
  • 我们仍然看到中国人市场有很强的需求,尽管他们可能变得更挑剔。
  • 很有趣,我们看到一些被中国人买下的房产又很快回到市场的迹象,我不知道这是否同银行的贷款政策碰撞有关,或政府的规定变化使得人们更小心。
  • 有任何关联吗?未来的12个月将告诉我们。

——Marshall White,Toorak

  • 尽管市场在一些地方还有增长,但总体已经稳定了。
  • 价格仍然强势(可能仍会坚挺)但卖家提高了价格底线以回应今年前六个月大规模价格增长,所以现在低价还是10-20%左右过高。
  • 没有很大的变化——中国人的兴趣仍然很强,尽管在Stonnington他们关注Toorak的兴趣仍占主导地位。

4/5、市场仍然很强,在很多地区仍然很受中国人影响。我不认为在未来12个月里会有很大变化;即使中国政府收紧了他们对外汇交易的内部规定。在墨尔本投资的愿望是这么强,买者会找到办法的。

Steve Tickell——,

  • 是的,相当大。
  • 五月份以来至少10-15%,在过去的12个月可能20-25%,在某些地区可能更多。潜在的需求超过了供给。
  • 中国人方面的需求保持稳定,在一些开发/投资区域还略强一点。
  • 对于亚洲投资者,明显的需求是将资金从海外汇入澳大利亚。
  • 在开发区的销售中有直接的关联现象,亚洲人的兴趣仍很强。

Mike Gibson——Kay and Burton,Toorak

海外购买者有点减缓,相对曾经的卖方市场,现在呈现平衡和中性。

低利率,低的澳元以及全球最宜居城市仍然使市场前行。

James买方代理主要总结

* 墨尔本的“前锋侦察兵”——Balwyn最近的表现同几个月前相比,不是在一个水平上。它将是明年房地产市场的一个很好的指针。根据我们的意见,Balwyn最能影响或反映墨尔本百万澳元以上房产的国际需求。今天Balwyn及周边的清盘率是50%.

* Balwyn如今井喷现象(每场拍卖4位竞标者)已难见,代替的是正常(2/3位竞拍者)和流拍的混合,拍卖的强度也不同于五月份——这超过了季节因素——这是国际需求的变化。华裔澳大利亚人或中国籍公民竞标仍然强势,但是不像几个月前占主导的强度,今天Balwyn只有一个井喷现象。

* Balwyn这个主要中国人的社区区域价格已经下跌了,Balwyn的竞标者人数1.8,看专业代理的评论。

* 货币和银行业务更是如此,FIRB公布和中国政府的金融收紧看来降低了中国人兴趣的强度,以至价格出现松动。看专业代理评论。

* 情况可能很快变回来,就像最近变化那样快.但情况已经变了!

* 我们James认为国际需求变化已经出现,这是墨尔本近郊市场自2012年10月市场开始上升以来最重要的变化,如果这样继续下去,国际需求变化对墨尔本近郊百万澳元以上市场的冲击要比利率或澳大利亚金融/银行业务政策对市场的冲击大的多(在近三年)。

* 我们最后对购买者的有益提示——亚洲人市场没有过去那样强了——但是2015年2月-6月是无法控制的强——现在对于买家市场强度是可以控制的. 亚洲人市场仍然很强,当你购买时仍然需要有与针对中国资金竞争的策略。我们James买方代理谈判委员会很多星期二和星期四仍然为了我们所代理的本地和中国购买者,忙于如何同中国投资者和中国购房者打交道。我们列出下面6个主要策略,当我们James买方代理为我的本地和海外客户购买时,它们比额外的$25,000竞标额度要重要的多。

James买方代理——国际房地产策略:

  • 语言的诚恳
  • 文化的理解
  • 时间控制上的细微差别
  • 预先购买
  • 区域和街道分析
  • 竞标数字上的战略和战术

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